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コラム

2020年4月10日不動産

不動産投資の初期費用は何にどれくらいかかる?

不動産画像

歴史あるプライベートバンクや国内大手金融機関からの信頼も厚く、近年では、働きやすい職場環境づくりの取り組みがメディアに取り上げられるようになる。日本経済新聞や週刊東洋経済、Forbes JAPANへの紙面掲載の他、幻冬舎ゴールドオンラインやテレビ番組等にも多数出演している。
不動産投資を始めるにあたり、初期費用が気になるという方もいるのではないでしょうか。不動産投資は投資の中でもリスクが少なく投資初心者におすすめです。

そこでこの記事では、不動産投資の初期費用の内容や、費用目安を解説します。あわせて、不動産投資のメリット・デメリットについても確認しましょう。初期費用にはさまざまなものがあり、必要な費用の目安を知っておけば支出管理も把握しやすくなります。

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不動産投資の初期費用の内訳・目安

不動産投資を始めるにあたり、初期費用について知っておくのは重要です。不動産の購入に必要な資金と税金しかかからないと思っている方もいるのではないでしょうか。初期費用には、仲介手数料やローンの保証料などさまざまなものが必要です。不動産投資の初期費用の内訳や目安について説明します。

1.仲介手数料

仲介手数料は成功報酬のひとつです。売り手と買い手の間に不動産の売買契約が成立した場合に仲介を担当した業者に対し支払います。
投資対象となる中古物件の不動産を購入する際に、売り手と買い手の仲介を不動産会社が行う場合に発生すると考えましょう。売り手が不動産会社の場合は、投資対象となる不動産を直接購入するため仲介手数料は発生しません。また、新築ディベロッパーから購入する場合も仲介手数料は発生しないことも覚えておきましょう。
不動産の売買価格がいくらなのかによって、法律で仲介手数料の上限が決められています。
価格は以下のとおりです。下記は仲介手数料の上限であるため、仲介を担当したすべての不動産会社から上限額を請求されるわけではありません。

不動産の税抜売買価格 200万円以下 200万円~400万円 400万円以上
仲介手数料の上限 購入額の5%+消費税 購入額の4%+消費税 購入額の3%+消費税

(参考: 『宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額』 )

2.事務手数料

事務手数料とは、不動産投資ローンを取り扱う金融機関へ支払うお金です。不動産投資事務手数料とも呼ばれます。融資を受ける金額に対し1%~3%程度の事務手数料を支払わなければなりません。
繰り上げ返済で不動産投資ローンの返済期間を早める場合も、金融機関によっては事務手数料が発生することもあるようです。金融機関により事務手数料が異なる場合があるので、きちんと確認しておくことが重要です。

3.ローンの保証料

保証会社に支払う費用としてローンの保証料があります。金融機関によっては保証料が要らないケースもあるので確認しましょう。保証料の相場は以下のとおりです。ただし、借主の信用度や返済額などによって必要となる保証料は異なります。あくまで目安としてとらえておくとよいでしょう。

  • 一括支払い:融資総額の2%前後
  • 金利上乗せ支払い:年0.2%~0.3%前後

不動産投資では借入する金額が大きくなりやすいため、保証料の金額は高く設定されています。金融機関から借入する場合、借入を行う借主以外に保証人を立てることがほとんどです。しかし、借入金額の大きさや返済期間も長期化しやすい観点から保証人には保証会社を利用するケースが多いといえます。

4.税金

不動産投資で発生する税金には、主に不動産所得税と印紙税があります。また、不動産を保有している間はこれらの税金とは別に、固定資産税や都市計画税の支払いが必要です。地域によって納付時期や納付方法が異なるのであわせて確認しましょう。まずは不動産所得税から説明します。

不動産所得税とは、不動産を取得するにあたり支払わなければならない税金です。不動産を購入してから5か月前後で納税通知書が各都道府県から郵送されるでしょう。計算方法は、取得した不動産価格(課税標準額)である固定資産税評価額に3パーセントをかけます。

令和3年3月31日までに不動産を取得した場合は、半額の固定資産税評価額に対し課税されることも把握しておきましょう。不動産の取得日が平成20年 4月 1日~令和3年 3月31日までは以下のとおりの税率です。

土地・家屋(住宅) 3パーセント
家屋(非住宅) 4パーセント

(参考: 『不動産取得税』)

印紙税とは、売買契約書や金融機関でローンを組むときに交わす契約を紙で行う際に支払う税金です。契約金額により税額は異なります。以下に税額をまとめました。対象期間は平成9年4月1日~令和2年3月31日までです。

記載された契約金額 1,000万円~5,000万円 5,000万円~1億円
税額 2万円 6万円
軽減措置 1万円 3万円

(参考: 『No.7102 請負に関する契約書|国税庁 No.7108』)
(参考: 『不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置|国税庁』)

5.保険料

不動産投資の初期費用として、火災保険料や地震保険料も必要です。火災保険に加入しなければ地震保険には加入できません。火災保険の加入は不動産投資を始めるうえで必須ではありませんが加入するとよいでしょう。火災保険に加入すれば、確定申告で支払った保険料を経費として扱えます。
金融機関のローンを組むにあたり購入する物件を担保にすることになるため、加入を求められることもあります。保険料は、再調達価額で算出されることがほとんどだと考えて問題ありません。再調達価額とは、建物を再構築するのにいくらかかるか金額で評価したものです。

火災保険料の相場は、マンションの場合であれば10年の保険期間で10万円前後でしょう。一戸建てやアパートなど木造の建物の場合はマンションと比べて壊れやすいため、火災保険料はマンションよりも高くなる傾向があります。

6.司法書士への報酬

不動産の登記など複雑な手続きは司法書士に依頼するとよいでしょう。自分で法務局に出向き申請もできますが、不動産投資の経験がない場合は専門家に依頼したほうが確実です。

司法書士への報酬は、平成14年に司法書士法の改正にともない平成15年4月1日以降に自由化されています。司法書士事務所や司法書士によって提示している金額にバラつきがあるので、相場を知っておくと安心です。平均的な依頼内容であれば、10万円前後が相場といえます。

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不動産投資の初期費用は自己資金なしでも大丈夫?

「不動産投資に興味はあっても十分な資金を用意できない」という方もいるのではないでしょうか。実は、自己資金がなくても不動産投資自体を始めることは可能です。中古物件を購入すれば費用を総合的に安く済ませられます。ここからは自己資金なしで始める不動産投資について確認しましょう。

頭金なしのフルローンも可能

物件を購入する際は、価格の一部を頭金として現金で支払うのが一般的といえます。仮に頭金が用意できなくても、金融機関によっては物件価格を丸ごと融資するフルローンで不動産投資が可能です。
ほかにも、諸費用も対象に物件価格以上の金額を融資するオーバーローンが組める金融機関もあります。ただしローンを組む金額が大きいため、返済額も高くなることに注意しましょう。
頭金や諸費用を用意しなくてよい手軽さばかりに目がいき、月々の返済がままならなくなるのを避けるためにも金銭的な余裕は必要です。返済に困ったときに使えるお金は確保しておきましょう。

突発的な出費に注意する

自己資金がない状態で不動産投資を始めると、突発的な出費が発生しても工面に困る可能性も考慮しなければなりません。自然災害が起きた際には、損壊した部分の修繕を行う必要があります。火災や地震などが起きれば、満室だった物件から退去者が続出し空室の状態が続くことも考えられるでしょう。
不動産投資を開始した当初から物件が満室にならない状態が続けば、安定した収入は見込みにくくなります。このように、不動産投資を始める当初は考えていなかった部分でお金が必要になったり、イメージどおりの資産運用ができなくなったりする場合も珍しくありません。
思うような不動産投資ができず、資金繰りが難しくなれば購入した物件の売却を考える必要性も出てくるでしょう。不動産投資を長期的に続けるには、突発的な出費にも耐えうる余裕が生まれてから始めるのがおすすめです。

中古物件は初期費用を抑えやすい

できるだけ不動産投資の初期費用を抑えたい方は、ワンルームマンションの区分中古物件購入を検討してみてはいかがでしょうか。不動産の区分投資はマンションやアパート1棟投資よりも大幅に参入ハードルの低い不動産投資です。
中古区分物件の場合の初期費用は50万円~100万円程度でも始められます。一方で、新築物件の場合は条件にもよりますが区分投資でも中古物件の2倍~3倍程度の費用が必要になると認識しておきましょう。

新築物件を購入するのに比べて初期費用は安く抑えられますが、築年数が経ちあらゆるメンテナンス費用など追加費用が発生しやすいのが中古物件の特徴です。不動産取得に関わる諸費用は現金払いすることがほとんどなので、スムーズに支払いができるよう資産を確保しておきましょう。

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不動産投資のメリット

不動産投資に向けて資金のやりくりをしたり知識を身につけたりと、準備を進めている方もいるでしょう。不動産投資を始める前にどのようなメリットがあるのか知っておけば、不動産投資を始めた後もお得な部分に目を向けながら投資を楽しむことが可能です。ここからは、不動産投資のメリットについて解説します。

安定した収入が得られる

安定した収入を得られるのが不動産投資の大きなメリットです。どのくらいの金額が月々の収入として得られるかは、所有している物件の数や入居者数により異なります。空室になる期間が短く、満室の状態が続くような物件であればコンスタントな収入が期待できるでしょう。
定期的に入居者が変わったとしても、すぐに次の入居者が決まるような取り組みをすることによって、不動産投資に失敗する可能性も低く安定した資産運用が見込めます。

投資のなかではリスクが少ない

投資には、不動産投資よりも高い利回り(10%以上)を狙えるものもあります。FXや株式投資などが高利回りを期待できる投資ジャンルです。しかしこれらは元本割れを起こしやすく、投資に不慣れな方にとってリスクが高くおすすめできません
一方で、不動産投資の利回りは5%程度ではありますが元本割れしにくいのがメリットです。必要な初期費用も購入する物件を選べば安く抑えられます。

節税になる

不動産投資は所得税や相続税の支払いを軽減でき、節税につながります。相続税の節税は平成27年に法改正されたことにより、従来の約2倍近くまで増えました。諸費用が発生しやすい投資対象となる物件を購入したばかりの2年間は、所得税控除が受けられることもあります。
できるだけ高い金額での節税を希望する場合は、新築アパート投資を検討してみましょう。新築アパート投資は建物の減価償却スピードがマンションに比べて早いためです。税金はさまざまなものにかかってくるため、節税を意識する癖をつけましょう。

生命保険代わりになる

不動産投資の際に取得した物件は不動産資産であり、空室が続かない限りは毎月家賃収入を得ることが可能です。そのため、不動産投資を生命保険代わりに始める方も増えてきました。
ほとんどの方が不動産投資を始めるにあたり金融機関でローンを組みます。契約者本人が重病になったり死亡したりした場合は、ローンの支払い義務は家族にあるのか気になる方もいるのではないでしょうか。
金融機関で不動産投資ローンを組む際、団体信用生命保険(団信)に加入することがほとんどです。団信に入っていれば債務は免除されます。そのため、家族に購入した不動産資産と毎月の家賃収入を残すことが可能です。ほかにも、がんや心疾患、脳卒中になったときも保障が受けられます。

家計を支える方にもしものことがあったときのためにと高額な生命保険に加入する方もいますが、不動産投資というかたちで資産を残すのもひとつの方法です。空室が目立たない限りは安定した収入が得られます。

不動産投資のデメリット

不動産投資にはデメリットもあります。不動産投資を始める前に、どのようなデメリットがあるかを確認しましょう。メリットばかりに目が行きがちですが、デメリットも知ったうえで不動産投資を始めるか判断することが大切です。ここからは、不動産投資にはどのようなデメリットがあるのかを解説します。

空室が出ると利回りが下がる

物件に空室があるとその分の家賃収入が得られなくなります。全戸が空室にならないとしても、数戸が空室となれば不動産投資としての利回りは下がる一方です。利回りをよくするには、以下の3点を理解しましょう。

  • 空室リスクが低い物件を選ぶ
  • 入居したいと思える魅力作りに力を入れる
  • 賃貸会社に部屋を一括借り上げしてもらう

空室になりにくい利回りのよい物件は、駅から近い好立地な場所にある物件や、築年数が浅い物件です。初期投資が多い分、利回りは4パーセント程度と低めではありますが、物件周辺が便利であるほど高い入居率が期待できます。

物件が空室になるリスクを限りなくゼロに近づけたい方には、サブリースがおすすめです。所有している物件の部屋を9割程度の価格で賃貸管理会社が借り上げるもので、負担を大きく軽減できます。ただし契約内容によっては思いどおりの不動産投資ができない可能性もあるため、契約内容を細かく確認したうえで契約を結びましょう。

すぐ売れない、売買に手間がかかる

不動産投資は株やFXに比べると流動性が低く、売買に手間がかかります。不動産投資は手続きも複雑で経験がない方には大きな負担になるかもしれません。売買契約や融資審査・融資契約締結、抵当権設定、移転登記、確定申告が代表的な不動産投資の流れです。
多くの手続きは、司法書士や税理士に依頼している人がほとんどでしょう。不動産投資を始めて年数が浅いうちは、不慣れな手続きにストレスを感じることもあります。しかし、ある程度の年数を重ねて慣れていけばそれほどの負担にならないでしょう。
専門家に手続きを依頼すると報酬の支払いが必要なので、それなりの資金を持ち合わせておく経済的な豊かさも求められます。不動産投資はさまざまな手続きが必要で慣れるまでは大変かもしれませんが、投資会社といった不動産資産運用のプロと二人三脚で取り組めば投資初心者にも始めやすい有益な投資です。

災害のリスクがある

不動産投資をするなかで心配なのが災害のリスクです。地震や台風などの自然災害のリスクはあらかじめ予測ができません。そのため万が一のことに備えた資金を十分に確保する必要があります。
災害時のリスクを回避するには火災保険に加入するのがおすすめです。地震保険だけの加入はできないため、火災保険と同時に加入することになります。ただし充実した保障ばかりを追い求めると、支払う保険料が大きくなるため注意しましょう。

金利変動のリスクがある

不動産投資は金利変動の影響をそのまま受けるため、デフレーション時はリスクが高くなります。現状としては低金利に落ち着いているため、いずれは金利が上昇する事態に陥る可能性もゼロではありません。政策の一部としてインフレーション目標も掲げられているため、今のところはデフレーションによって大きく落ち込む可能性は低いとされています。

物価の下落は、資産である不動産の価値が下がるだけではありません。金利が上昇する可能性があるため、変動金利を選択している方は返済額も大きく膨れ上がりやすいリスクがあります。
不動産投資をするうえで、金利変動による影響をできるだけ抑えるには完済期間を縮めるのがおすすめです。繰り上げ返済を行えば、従来の返済期間を短くでき金利変動による影響を受けるリスクを軽減できます。

金利変動はいつ起きるか分からないため、ローン返済期間中に金利変動が起きても対応できるようにしましょう。ある程度の資産を持っておけば、上乗せされた金利でローン返済ができなくなるリスクを軽減できるだけではなく、売却を余儀なくされる可能性も大幅に減らせます。

まとめ

不動産投資は頭金なしでも金融機関によってはローンが組めるため、資金がなくても始められます。しかし、ある程度の資金を用意しておくと急な出費にも余裕をもって対応できるでしょう。災害時には物件の修繕費が必要になったり、部屋が空室になったりして利回りが下がります。
不動産投資は長期プランで資産を増やしていく形が理想の投資方法です。初期投資時には長期的に付き合うことになる物件選びなど、重要なプロセスがたくさんあります。そうしたときにプロのアドバイスは非常に有益でしょう。
不動産投資について具体的に知りたい方は、ネイチャーグループ(税理士法人ネイチャー国際資産税、株式会社ネイチャーFAS)へご相談ください。初回の面談は無料です。セミナーも開催しているので、お気軽にご参加ください。

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芦田 敏之

芦田 敏之

【監修者プロフィール】 税理士法人 ネイチャー国際資産税代表 国内外の資産税に精通しており、富裕層の資産対策を中心にワールドワイドかつ多数のコンサルティング実績を持ち、世界全体で約100の金融機関の間に人脈があります。資産規模100億円超えのクライアントに数多く対応してきたことから「日本一富裕層を知る税理士」というキャッチコピーで話題に。近年は働きやすい職場環境の普及活動にも意欲を見せており、これまでテレビ番組や日本経済新聞、Forbes JAPANなどさまざまなメディアにも登場しています。

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