2017年10月23日2023年4月13日不動産

不動産投資を考える 〜第1回 国内不動産と海外不動産①〜

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近年、熱い視線が注がれている不動産投資。
どのような物件に対してどのような投資手法があるのか、
金融機関からの借り入れや課税、相続はどうなるのか、
不動産投資の専門家が8回シリーズで解説をしていきます。

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今、不動産投資がアツい!

近年は、20代から不動産への投資を始める人が増えるなど、不動産に対する熱が高まりを見せています。国土交通省の統計によると、不動産を証券化したJ-REAT(リート)市場は、2001年の開始時には2銘柄、時価総額0.2兆円だったものが、2016年時点では53銘柄11.5兆円と急激に拡大しています。
ひと口に不動産投資といっても、一棟・区分、都心・地方、居住用・オフィス、新築・中古、借上・一般貸し、現物・リートなど、さまざまな切り口によって分けることができます。ここでは不動産を国内と海外に分けて、それぞれの特徴を説明します。

国内不動産への投資の特徴は?

国内不動産への投資は、バブル時には土地神話を背景に、キャピタルゲイン(資産を売買することにより生じる利益)を目的とするケースが中心でした。一方、昨今はバブル崩壊時の教訓をもとに、インカムゲイン(資産を保有することにより生じる利益)を目的とした投資が多くなっています。
新築前の開発案件では、建物の形状や間取り、ドアの色などを指定したり、オーナールームを作ったりするなど、自分好みの建物を作ることができます。ただし、国内では一般的に建物に比べて土地の価格が高く、毎年の所得税や法人税の節税効果は低くなります。一方、相続税に関しては高い節税効果が見込めるため、全体のバランスを考える必要があります。

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海外不動産への投資の特徴は?

アジアの新興国であるマレーシアやフィリピンなどでは、都市の開発が活発に行われ、続々とコンドミニアムが新築されています。投資家は、完成の数年前に計画段階(図面の段階)で物件を購入し、完成前または完成直後に売却することで、キャピタルゲインをねらいます。この手法は「プレビルド」と呼ばれ、購入のタイミングによって、一般的に10~30%程度の利益が見込めます。

また、アメリカなどの不動産に投資する場合には、減価償却費の早期計上(加速度償却)を目的とすることがあります。海外、とくに欧米では土地に比べて建物の価格が高く、また築年数が古い建物をリフォームして利用する文化があります。一方、日本の税制では古い建物は短期間で償却を行うことが可能なため、海外の古い物件に投資した場合、高い節税効果が期待できます。ただし、国や地域によっては現地での申告も必要になる場合があるので、注意が必要です。

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続く第2回では、不動産の購入時に利用することの多い「借り入れ」について、国内と海外に分けて説明していきます。

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芦田ジェームズ 敏之

芦田ジェームズ 敏之

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資産規模100億円を超えるクライアントの案件を数多く抱えてきた異彩を放つ経歴から、「富裕層を熟知した税理士」として多数メディアに取り上げられている。培った知識、経験、技量を活かし、富裕層のみならず幅広いお客様に税金対策・資産運用をご提案している。
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