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不動産投資ローンの特徴や利用のポイントを徹底解説!

不動産投資は安定した利回りを得られる投資として人気があります。ただし、不動産投資には多額の資金が必要です。自己資金が少ないため、不動産投資を行うのは難しいと考えている方もいるのではないでしょうか。

少ない資金で不動産投資をしたいと考えているなら、不動産投資ローンの利用がおすすめです。ローンを活用すれば、手元の資金が不足していても不動産投資が始められるでしょう。

そこでこの記事では、不動産投資ローンの特徴や利用する際のポイントをご紹介します。記事を読めば、不動産投資ローンについて理解を深められるでしょう。



不動産投資ローンとは?


「不動産投資ローン」と聞いても具体的にイメージがわかない方もいるのではないでしょうか。不動産投資ローンとは、不動産投資を行うために金融機関から融資してもらうローンのことです。

一般的に、不動産に関するローンといえば「住宅ローン」を思い浮かべる方が多いでしょう。しかし、住宅ローンと不動産投資ローンは本質が異なるローンです。不動産投資ローンは不動産投資という事業を行うための事業目的のローンで、個人向けの住宅ローンとは意味合いが違います。

不動産投資ローンと住宅ローンの違い


不動産を購入することが目的という意味では、不動産投資ローンも住宅ローンも同じように感じるかもしれません。しかし、借入目的や返済原資を見ていくと、まったく別のローンであることがわかります。ここでは、それぞれの違いについて詳しく解説します。

借入目的

不動産投資ローンと住宅ローンの最も大きな違いは、どのような目的でローンを利用するかという点です。

住宅ローンの場合、自分が住むための家やマンションを購入する際に、不足している金額を借り入れます。つまり自宅として住むことが目的のローンといえるでしょう。

一方、不動産投資ローンは他人に賃貸して家賃収入を得ることを目的に、不動産物件を購入するために組むローンです。こちらは、不動産を賃貸するというビジネスが借り入れる目的になります。

返済原資

ローンの返済原資にも違いがあります。住宅ローンは自宅として自分が住むことが目的なので、ローンの借主である自分の給与から返済します。

不動産投資ローンの場合、購入した物件を賃貸しているので毎月家賃収入が入ります。つまり、家賃収入がローンの返済原資になります。ただし、物件を借りている方が誰もいないときには返済原資となる家賃収入が入りません。自己資金から返済しなければならないので注意しましょう。

融資額

住宅ローンは借主の給与収入や貯蓄などからの返済を想定しています。そのため、借主の年収の5倍~6倍程度の借入額が適切とされています。返済が滞ることがないように、収入に対して高すぎる借入はできません。
一方、不動産投資ローンでは借主の年収や貯蓄といった資産に毎月の家賃収入が加算されるため、借入の上限額は年収の10倍~20倍程度と住宅ローンに比べて高くなります。勤務先や資産状況が良好であると認められた場合には、年収が500万円程度でも1億円近い借入が可能な場合もあります。

審査内容

住宅ローンの場合、融資審査の内容は借主の年収や勤務先、勤続年数、現在の資産状況や借入状況といったもので、これらを総合的に判断して返済能力があるか判断されます。

不動産投資ローンは住宅ローンと同様の審査に加えて、どのような物件を購入するかということが大きな判断材料になります。たとえば都心へのアクセスがよい物件や新築のマンションは、入居希望者が多く家賃収入も入りやすいため、融資が受けやすい物件といえるでしょう。

融資金利

住宅ローンは返済原資が給与なので、貸し倒れのリスクが比較的少ないといわれています。そのため、融資金利も低く、変動金利なら0.5%程度の低金利で借り入れることも可能です。

不動産投資ローンの場合、住宅ローンにくらべて貸付金額が多くなります。また、入居者が思うように入らず家賃収入が得られない恐れがあるので、金利も1.5%~4.5%と住宅ローンに比べて高くなる傾向にあります。

返済期間

返済期間はそれほど大きくは変わりません。住宅ローンを利用する場合、20年~35年くらいかけて返済する方が多いでしょう。不動産投資ローンも購入した物件にあわせて長期間借りられます。ただし、建物の耐用年数によって返済期間が異なる場合があることに注意しましょう。

たとえば、マンションは目安となる耐用年数が47年と長いので、中古マンションを購入したとしても返済期間は比較的長く設定されます。一方、アパートのような木造物件は耐用年数が22年と短く、新築でも返済期間が短くなってしまうことがあります。

借入時の年齢制限

住宅ローンは給与収入が返済原資となっているため、定年までという年齢制限がある場合がほとんどです。不動産投資ローンは家賃収入から返済するので、資産状況や購入する物件の条件がよければ70歳を過ぎても借入ができる場合もあります。

ある程度の資産をもっている高齢の方でもローンを組んで物件を購入し不動産投資を行うことが可能です。

法人名義での契約可否

住宅ローンは契約者が購入した物件に住むことが条件になるので、法人名義では契約できません。不動産投資ローンの場合、購入した物件を賃貸して家賃収入を得るという賃貸事業になるので、法人でも契約を結べます。

法人ならさまざまな出費を「経費」として扱えることもあるので、不動産投資ローンを組むときには法人名義で契約することを検討してみてもよいでしょう。


不動産投資ローンの銀行や金融機関の特徴とは

不動産投資ローンが利用できる金融機関には都市銀行(メガバンク)や地方銀行、信金・信組、ノンバンクがあります。それぞれ融資の際の基準や条件が異なるので、自分に合った金融機関を選びましょう。

都市銀行やノンバンクは融資対象者の居住地や対象物件の所在地に関する条件がない場合が多く、融資基準、条件、限度がある程度決まっています。それらをクリアすれば、融資を受けられることがほとんどでしょう。

地方銀行や信金・信組は、多くの場合、支店の近くに融資対象者の居住地もしくは勤務先、対象となる購入物件があることが条件です。この条件を満たさなければ、基本的に融資しない傾向にあります。

不動産投資ローンを利用するメリット


不動産投資を始める際には不動産投資ローンを利用できることはわかりました。それでは、不動産投資ローンを利用するのと利用しないのとではどのような違いが出るのでしょうか。ここでは、不動産投資ローンを利用するとどのようなメリットがあるのか詳しく見ていきます。

自己資金が少なくても不動産投資を始められる

不動産投資を始める際、条件のよい物件を購入したいと考えるでしょう。都心へのアクセスが便利な物件や新築マンションなら、入居希望者が集まりやすく家賃も高めに設定できます。

ただし、条件のよい物件は購入時の価格が高くなります。自己資金が足りないからといって安い物件を購入すると、入居者が集まらず家賃収入が入ってこない事態に陥るかもしれません。

自己資金が不足している場合には金融機関に相談して不動産投資ローンを組むとよいでしょう。ローンを活用すれば条件のよい物件が購入できます。また、安定した家賃収入が得られれば、ローンの返済も楽になるでしょう。

家賃収入をローン返済にあてられる

住宅ローンの場合、自分の給与や貯蓄からローンを返済しなければなりません。それに対し、不動産投資ローンの返済原資は家賃収入です。給与はほかの目的に使ったり老後の資金として貯めたりできます。

条件のよい物件であれば入居者はすぐに見つかるでしょう。入居者から得た家賃収入をローン返済の資金にあてることで、無理なく返済できます。逆に、空室になり家賃収入が見込めないと、自己資金からローンの返済をしなければならないので注意が必要です。

不動産投資ローンを組む際には、家賃収入を見込める物件を選んで購入することが重要になります。

投資拡大のスピードを早められる

不動産投資ローンには、投資拡大のスピードを早められるというメリットがあります。不動産投資で利益を増やそうとするなら、次々と新しい物件を購入して投資規模を拡大することも必要です。そのためには、いかに自己資金のもち出しを少なくし、融資を多く受けられるかがポイントになります。
ひとつの物件に対する自己資金の割合を最低限にして、手元に残った資金を次に購入する物件の頭金にあてるといった手法で、管理する物件数を増やせます。

自己資金を豊富にもっている投資家でも、収益物件を現金で購入する方はあまりいません。なるべく手元のお金を使わずにローンを活用して不動産を購入することで、不動産投資のメリットである融資の恩恵を受けています。

不動産投資ローンを利用する際の注意点

不動産投資ローンを利用する際に最も注意したいのは空室リスクです。入居者が思うように確保できない場合、月々のローン返済額が家賃収入を上回ることがあります。このように、家賃収入が予想より少ないと、返済が困難になる場合があるかもしれません。

投資物件を購入する際には、入居者にとってニーズのある物件かどうか、空室になるリスクが低いかといった点を念入りに確認しましょう。

たとえば、駅から遠い、築年数が古いといった条件の物件には入居希望者がなかなか集まりません。一方、物件価格が高くても、駅から近い、新築といった条件のよい物件は空室リスクが低くなります。家賃収入が入ってこなければ返済が難しくなることを考えて、物件は慎重に選びましょう。

不動産投資ローンの借入までの流れ



不動産投資を始めるときは不動産投資ローンを利用したほうがメリットを得やすくなります。それでは、不動産投資ローンはどのように借りればよいのでしょうか。ここでは、不動産投資ローンを借りたことがない方にもわかるように、借入までの詳しい流れを見ていきます。

1.金融機関への相談

まずは金融機関に相談します。金融機関によって借入れの条件が異なるので、自分の年収や資産を考慮して選ぶとよいでしょう。

都市銀行や信託銀行は条件が厳しく、年収が高くないと貸してくれないこともあるようです。一方、地方銀行は都市銀行よりは若干条件が緩くなります。不動産投資に積極的な銀行もあるので、そういった銀行を探すのもひとつの方法です。

年収が低く借入が難しい場合には、ノンバンクや商工中金から借り入れるとよいでしょう。金利は高めになりますが、借入に関する条件は緩くなっています。
ローンはどこで借りるかも重要なポイントです。条件に合う金融機関を見つけたら、相談に出向きます。最近はWeb上で相談できる金融機関もあるので利用してもよいでしょう。

2.事前審査

金融機関に相談すると、相談内容に応じて事前審査が行われます。これは正式な借入申込手続きをするための審査です。必要に応じて書類の準備を求められたり、質問をされたりすることがあります。

事前審査をスムーズに進めるために相談の際は、ローンを申込むときに必要となりそうな書類を事前に準備しておくとよいでしょう。

3.本申込手続き

事前審査に通ったら、正式な借入申込手続きを行います。銀行から送られてきた借入申込書や申込必要書類をそろえて提出しましょう。

本申込手続きには多くの書類が必要になります。住民票や印鑑証明書、納税証明書といった役所でそろえるものから、給与明細のように会社から取り寄せるものまでさまざまです。なかには手元に届くまでに時間のかかる書類もあるので、早めに申請しましょう。

4.本審査

金融機関に提出した借入申込書や提出書類にもとづいて本審査が行われます。実際に融資した際に問題なく返済できるかどうかを、年収や資産、購入する物件といった条件をもとに審査します。

特に購入物件に関しては、貸し倒れのリスクを避けるためにも審査は厳しく行われるようです。入居の見込みがあるかどうか、家賃収入は適切かどうかといった点について金融機関の条件に沿って審査されます。

5.契約・借入

本審査に通ると、ようやく融資が受けられます。金融機関に出向いて融資の契約を結びましょう。金利は借入時の金利が適用されることがほとんどです。

契約が済んだら、融資が行われます。投資家は融資されたお金で物件を購入します。原則として、対象となる不動産には金融機関が権利者となる第1順位の抵当権が設定されます。物件を購入したら、あとは融資の契約条件に合わせて毎月返済していきます。



不動産投資ローンの審査で重要となるポイント


不動産投資ローンの審査を受けるときに重要なポイントはなんでしょうか。不動産投資を始める際には多額の融資を受けることになるので、貸し倒れのリスクを避けるためにも審査が厳しくなります。ここでは、不動産投資ローンの審査で重要となるポイントを見ていきましょう。

個人属性

個人属性とは勤務先や雇用形態、勤続年数といった社会的な立場、年収や資産のような経済的な状況を指します。

勤務先が大企業の場合、会社が急に倒産するリスクは低く、年収も安定していることが多いでしょう。さらに、勤続年数が長ければ、会社を辞める可能性は低いと判断される傾向にあります。安定した収入を得られると見なされれば、融資も通りやすくなるでしょう。また、医師や弁護士は高収入の場合が多く、このような職業の方もローン審査で有利になります。

一方、小さな会社だと会社が倒産するリスクも考慮されます。勤続年数が短い方は今後も安定した収入を得られるのか、会社を辞めるのではないかといった不安材料があり、審査に不利に働く場合もあるようです。

自己資金

自己資金が多い方は、審査もスムーズに通ることが多いようです。自己資金があれば、家賃収入が予定通りに入ってこなくても、手元にある資金からローンの返済ができます。貸し倒れのリスクが少なく、融資の面でも優遇されます。

たとえば、資産をもっている高齢の方は不動産投資に向いています。不動産投資をすることで毎月収入を得られますし、手もちの資産を有効に使えます。安定した家賃収入が見込める物件なら、投資した資金の回収にもあまり時間はかからないでしょう。また、投資物件は遺産として相続が可能です。

自己資金の少ない方は、給与による収入が確実に得られる場合でないと審査に通るのは難しいかもしれません。

物件評価

ローンの審査で重要視されるのは、購入予定の物件の評価です。投資する物件にどれだけの収益性があるかが審査に大きな影響を与えます。

たとえば、都心へのアクセスが便利で駅から近い物件なら、入居者もすぐに決まります。空室になるリスクが少ないので、返済原資となる家賃収入も確実に得られると見込まれるでしょう。一方、都心から遠く駅からも離れている物件の場合、なかなか入居者が決まらないかもしれません。そうなると、ローン返済が滞る恐れがあるので審査に通りにくくなります。

購入予定物件の収益性は、ローンの審査に大きな影響を与えます。購入する物件は慎重に選んだほうがよいでしょう。

不動産投資ローンの活用のポイント


不動産投資ローンを利用して投資物件を購入することにはさまざまなメリットがあります。さらに、少しでもよい条件のローンを選んで活用すれば、融資を受けるメリットが大きくなります。ここでは、不動産投資ローンの活用のポイントを見ていきましょう。

有利な条件の金融機関を利用する

不動産投資ローンは都市銀行からノンバンクまでさまざまな金融機関が扱っています。金融機関によって金利や融資の基準が異なるので、より有利な条件の金融機関を利用することが重要です。

高収入で勤務先が大企業といった好条件がそろっている方は、都市銀行のような大手の銀行を利用できます。また、融資を受ける際も低金利で借りられるので返済が楽になるでしょう。

年収が低い方は借りられる金融機関が限られるかもしれません。選べるなかで、少しでも条件のよい金融機関を探したほうがよいでしょう。長期のローンになるので、少しの金利の差でも返済する総額には大きな差が出ます。

固定金利よりも変動金利を優先する

近年はマイナス金利政策の影響でローン金利が低い水準にあります。特に変動金利なら固定金利よりも有利にローンを組めるでしょう。変動金利と固定金利は金利に大きな差があり、変動金利のほうが低くなっています。たとえ1%の差でも、長期間ローンを返済していくうえでは、大きな金額の差につながります。

「変動金利は金利が上がるのが怖い」という方もいるかもしれませんが、少なくともここ20年ほど金利は下がる傾向にありました。今後金利が上がらないとはいいきれませんが、経済混乱を懸念する観点からも大きく上がる可能性も少ないでしょう。

ローンの金利を少しでも下げて返済総額を減らすためにも、変動金利でローンを組むことを検討してみてはいかがでしょうか。

返済計画を立てる

不動産投資で重要なのは返済計画をしっかりと立てることです。いつまでにいくら返済するのか、完済までに毎月いくら支払う必要があるのか計算してからローンを利用しましょう。

返済計画が適当だと、空室になったときに返済に困ることが考えられます。また、不動産投資は一般的に年数が経てば経つほど家賃収入が減ることがほとんどです。甘い見込みで家賃収入を計算していると、将来的に収入が足りなくなって自己資金で埋め合わせなければなならないかもしれません。

いつまでにいくら返済するのか、完済するまでに毎月いくら必要になるのか計算したうえで、計画的にローンを利用しましょう。

まとめ


不動産投資は比較的安定した収入を得られる投資です。ただし、投資物件を購入するには多額の資金が必要になります。不動産投資ローンを組むといっても、初めての方は不安や疑問が多いかもしれません。

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芦田 敏之

【監修者プロフィール】
税理士法人 ネイチャー国際資産税代表
国内外の資産税に精通しており、富裕層の資産対策を中心にワールドワイドかつ多数のコンサルティング実績を持つ。世界全体で約100の金融機関との取引を経験している。資産規模100億円超えのクライアントに数多く対応してきたことから「日本一富裕層を知る税理士」というキャッチコピーで話題。近年は働きやすい職場環境の普及活動にも意欲を見せており、これまでテレビ番組や日本経済新聞、Forbes JAPANなどさまざまなメディアにも登場している。
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