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不動産投資(ワンルームマンション)の失敗事例から分かる3つの成功法則


不動産投資のなかでも、ワンルームマンション投資が近年人気を集めています。参入する際に考えられるハードルも低いことから、新築・中古を問わず取引が増加傾向にある投資です。

しかし、ワンルームマンション投資にはリスクもあり、実際に運用を失敗している方が多くいることも事実です。リスクを恐れて取り組みをためらっている方もいるのではないでしょうか。

そこで、ワンルームマンション投資のリスクや、成功へと導くための法則をここでご紹介します。失敗事例を知り、リスク回避策を理解しましょう。この記事を読めば、安心して不動産投資を運用できます。






1 不動産投資(ワンルームマンション)で心配なリスク

老後の資産を形成できることや所得税などの節税効果が期待できることなど、不動産投資にはさまざまなメリットがあります。しかし、投資を上手に進めていくためにはリスクを知ることも重要です。ワンルームマンション経営をできるだけ長く続けるために、主なリスクについて理解を深めておきましょう。

1.1 ほかの不動産投資に比べて利回りが低い

ワンルームマンションへの投資は、マンション内の1部屋に投資する手法であるため、アパート・マンションへの1棟投資や戸建て投資などに比べると利回りが低くなります。長期的・安定的な家賃収入の獲得を主な目的としたもので、キャピタルゲインで大きな利益を期待するようなタイプの投資ではありません。
投資用ワンルームの収益性が低い理由のひとつとして、物件価格の高さが挙げられます。購入する方が多いために価格が下がらず、結果として利回りも低くなります。

1.2 投資金を回収するまでに時間がかかる

ワンルームマンションへの投資はもともとの利回りが低いため、投資金の回収にもそれなりの期間が必要です。

不動産投資は長期投資のひとつであり、投入資金をどのくらいの期間で回収できるかを考えることが重要になります。資金回収を考えるうえで、利回りは重要な指標です。
新築マンションといった物件の購入価格が高ければ、元金を回収するまでにさらに長い時間を費やすことになります。

1.3 売却時に資産価値が大幅に低下している可能性がある

ワンルームマンション投資は基本的に現物投資であるため、築年数の経過や周囲環境の変化などの影響を受け、売却時の資産価値が下落するリスクを抱えています。
特に、ワンルームは建物部分の資産価値が時間の経過とともに目減りしていきます。マンション価格は土地と建物の価格を合計して算出しますが、土地面積の少ないワンルームの評価額はほとんどが建物部分であるためです。
マンション価格に対し土地の占める割合が大きいファミリータイプと比べ、ワンルームは長期的に資産価値が下がりやすいといえるでしょう。







2 不動産投資(ワンルームマンション)によくある失敗3選

ワンルームマンションへの投資は、ほかの不動産投資に対して比較的気軽に取り組めるといった魅力があります。しかし、実際に運用している方のなかには、収益化に失敗している方が少なからず存在することも事実です。

具体的にどのような原因で運用に失敗しているのか、よくある例をご紹介します。同じような状況に陥らないよう、事例をしっかりとチェックしておきましょう。

2.1 入居者不足でキャッシュフローが悪化

ワンルームマンション投資は、購入した部屋を第三者に貸し出し、入居者からの家賃収入を得る投資手法です。入居者がいなければ利回りが急激に悪化し、採算がとれなくなります。
大都市のマンションであれば、大半の部屋は1か月以内に次の入居者が決まることもあるでしょう。しかし、郊外や地方のマンションでは、半年以上空室が埋まらないケースも見られます。空室が発生した際に募集広告や無料賃貸などにかかるコストが必要になる場合は、さらに収益が減少する恐れもあります。

2.2 資産価値が低くて売却したくても売れない

投資用ワンルーム物件の購入価格は、そうでない物件の相場より高くなっていることがほとんどです。そのため、たとえ一般的なワンルーム物件の相場で売却できたとしても収支がマイナスになってしまうケースがあります。
また、新築のワンルームマンションは販売価格に高額な広告宣伝費を含んでいることが多く、一般的に購入直後から資産価値が大きく減少します。購入した瞬間に、資産価値が30%程度下がることも珍しくありません。早期で売却しようとしても、大きな売却損につながる恐れがあります。

2.3 節税効果より経費負担が大きくなってしまう

ワンルームマンション投資では、物件購入時の初期費用が発生する1年目から数年間は、不動産取得税や諸費用などによる一定レベル以上の節税効果が得られます。

しかし、長期運用を続けることで物件の管理費や修繕積立金などが増加し、場合によっては節税対象の範囲を大きく上回ってしまうこともあります。ワンルームマンション投資における所得税の節税効果は、法改正により減価償却の方法が変更してからほとんどなくなっていることが現状です。

3 不動産投資(ワンルームマンション)の失敗事例から分かる3つの成功法則


上述した失敗事例のような状況に陥ることを回避するために、どのようなことを心がければよいのでしょうか。ここでは、3つの考え方をご紹介します。

ワンルームマンション投資にはさまざまなリスクがともないますが、リスクを単に恐れるのではなく、リスクを軽減できる方法を正しく理解することが大切です。

3.1 分散投資を行う

分散投資とは、古くから用いられている投資の考え方であり、投資対象をひとつに絞らず複数に分けることで全体のリスクを軽減する方法です。これを資産配分ともいいます。
ワンルームマンション投資でも、区分所有で複数の部屋を購入すれば、投資対象となる物件を分散する形にできます。入居者不足の問題に関しても、部屋が複数あればトータルの家賃収入がゼロになる可能性を下げられるため、利回りの急激な悪化を抑えられるでしょう。

3.2 不動産投資を行うエリアの需給を見極める

入居者不足問題の緩和につなげられるもうひとつの方法として、投資エリアにおける賃貸需給の見極めが挙げられます。

物件を選択するにあたり、駅からの距離や部屋の広さ、マンション周辺の平均賃料・空室率などを調査すれば、該当エリアの賃貸需給バランスが把握できます。

需給の見極めは、長期的な視点から考えることも重要です。とくに、長期運用を基本とするワンルームマンション投資では、将来の需要動向にも敏感になる必要があるでしょう。

3.3 資産価値低下リスクも踏まえてシミュレーションを行っておく

ワンルームマンション投資では、資産価値や節税効果が低下しやすいリスクがあります。この問題には、収支や利回りなどに関するシミュレーションの実施が効果的です。

表面利回り・想定年間収入・管理費・修繕積立金などを挙げて、大まかにでも節税効果などをシミュレートしておくことで、長い目で見たプランニングができます。
家賃収入が満額の場合とリスクを加味した場合を想定したものを比較し、現実的な収支ラインを把握できることもメリットといえるでしょう。






4 不動産投資(ワンルームマンション)にはメリットも!

ワンルームマンション投資のリスクや失敗事例、失敗から分かる成功法則をご紹介しましたが、ワンルームへの投資はメリットも数多くある種類の投資です。

主なメリットを理解し、リスクとも比較したうえで、自分に合った種類の投資なのかをしっかりと判断しましょう。

4.1 不動産投資の中では少額資金で始められる

個人で行える不動産投資には、ワンルームマンション投資のほか、アパート・マンションへの1棟投資や戸建て投資などがあります。なかでも、ワンルームへの投資は投資額を低く抑えられる投資です。

たとえば、中古アパートへの1棟投資では多くの場合5,000万円以上の初期費用を用意する必要がある一方、中古ワンルームへの区分投資なら、数百万円から始めることも可能です。
また、金融機関の融資ローンを活用することでサラリーマンでも2,000万円程度の物件にもチャレンジできます。

4.2 リスク分散に最適

不動産投資にはリスクを軽減できる分散投資が有効です。1部屋ずつ細やかに投資できるワンルームマンション投資は、リスク分散に最適な不動産投資といえます。

たとえば、4,000万円の投資枠がある場合は、4,000万円を1部屋に投入せずに2,000万円で2部屋購入したり、1,000万円ずつ4部屋購入したりすることで、リスクを分散できます。

投資枠を定めていない場合でも、ワンルームマンション投資であれば少額資金で部屋を増やしながら分散投資をすることが可能です。

4.3 老後生活の備えとして活用しやすい

老後の生活には大きな額の資金が必要になるといわれるなど、長寿化が進むこれからの世のなかにおいて、老後の生活に不安を覚える方も多いでしょう。

ワンルームマンション投資は、ローンを完済すれば返済の負担がなくなり、キャッシュフローが大きく改善されるため、退職後の年金以外の収入源として期待できます。

利回りこそ低いものの、ワンルームへの投資はほかの投資方法と比べると参入する際のハードルも低く、リスクも小さく抑えられます。手元資金のみで購入できる場合があることもメリットといえるでしょう。

5 まとめ

ワンルームマンション投資は、利回りが低いことなどのリスクがあるほか、入居者不足や資産価値低下などによる失敗事例が多い投資でもあります。しかし、分散投資や念入りなシミュレーションを実施すれば、リスクを最低限に抑えられるうえに老後の備えとして活用できるなどのメリットも生まれます。

ワンルームマンション投資を検討している場合は、税理士法人ネイチャー国際資産税にご相談ください。資産運用や不動産投資のプロが、圧倒的な専門性を活かして丁寧に対応いたします。






芦田 敏之
【監修者プロフィール】 税理士法人 ネイチャー国際資産税代表 国内外の資産税に精通しており、富裕層の資産対策を中心にワールドワイドかつ多数のコンサルティング実績を持つ。世界全体で約100の金融機関との取引を経験している。資産規模100億円超えのクライアントに数多く対応してきたことから「日本一富裕層を知る税理士」というキャッチコピーで話題。近年は働きやすい職場環境の普及活動にも意欲を見せており、これまでテレビ番組や日本経済新聞、Forbes JAPANなどさまざまなメディアにも登場している。
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