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コラム

2020年2月19日不動産

不動産投資の手引き!特徴やメリット、リスクとは?

不動産画像

資産運用の方法に悩んでいる方のなかには、不動産投資を検討しているという方もいるのではないでしょうか。確かな知識のもとに不動産投資を行えば、長期的に安定した不労所得が得られ、年金対策にも相続税対策にも効果的です。メリットの豊富な不動産投資ですが、リスクもあることにも注意しましょう。

そこでこの記事では、不動産投資の特徴やメリット、リスクについてご紹介します。この記事を読むことで、不動産投資がどのようなものなのかを深く知ることができます。

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不動産投資とはどんな投資?

「不動産投資」とは、マンションやアパートといった収益用不動産を購入して物件のオーナー(大家)となり、物件を借りたい(住みたい)方が入居することで家賃収入を得る投資方法です。

この家賃収入を「インカムゲイン」といいますが、物件を手放す際には物件の資産価値に応じた「キャピタルゲイン(売却益)」も得られます。金融資産ではなく実物資産を運用することにより、FXや株にはないさまざまなメリットを得ることができます。

不動産投資の種類

不動産投資には、インカムゲインとキャピタルゲインという2種類の収益があります。インカムゲインを効率よく得ていきキャピタルゲインで利益を確定するという、長期的なビジョンが重要です。ここでは、実物資産の運用方法として、「ワンルーム投資」と「1棟買い投資」について解説します。

ワンルーム投資

「ワンルーム投資」とは、マンションやアパートを1室という単位で購入する不動産投資の方法です。物件の全体(1棟)ではなく一部(1室)を「区分所有」することで、初期投資を抑えることができ管理コストも下げられます。

一方で、1室だけの運用では大きな家賃収入にはつながりにくいことがデメリットです。建物の1室と、その面積などに応じた土地も区分所有することになり、多くの場合でほかのオーナーとともに「管理組合」を組織します。

一棟買い投資

「1棟買い投資」は、マンションやアパートの1棟まるごとを所有する不動産投資の方法です。初期投資こそ大きいものの、ワンルーム投資よりも多くの家賃収入を期待できます。

一方で、建物と土地のすべてを所有することで、入居者の募集や共用部分の修繕などの管理コストが大きくなることがデメリットです。これに関しては、入居者管理や建物管理を不動産管理会社に業務委託することで、オーナーの負担を軽くできます。

不動産投資をするメリット

初期投資や管理コストを抑えるにはワンルーム投資が向いていますが、1棟買い投資では不動産投資のメリットを大きく生かせるでしょう。ここでは、「不労所得」が得られて「年金対策」にも「相続税対策」にもなる不動産投資のメリットを解説します。

不労所得を獲得できる

不動産投資をする大きなメリットは、自分が働かなくても家賃収入を得られることでしょう。金融資産を所有していると、国際情勢やマーケットの情報をチェックし続ける必要があり、気持ちも休まりません。

不動産投資であれば、面倒な管理業務を不動産管理会社に委託して、旅行中でも入院中でも毎月の家賃収入が得られる仕組みを作れます。オーナーは入金確認や会計をするだけで、資産運用のほとんどを自動的に進めることも可能です。

年金対策になる

公的年金だけでは老後の生活資金が約2,

000万円足りなくなるという試算に注目が集まるなど、公的年金制度に対しての不安は高まっています。

出生率が落ち込むなか高齢者の人口比率が高くなっていることもあり、「老後の生活資金は自分で準備する」というスタイルにシフトしている状況です。

不動産投資を続けていけば、老後で体力が衰えても安定した家賃収入を得られます。リタイア後を考えても、長期的に不労所得が得られる不動産投資は魅力的といえるでしょう。

生命保険の代わりとして活用できる

不動産投資では、物件の購入代金を自己資金で全額まかなうことはあまりありません。一般的には、収益用不動産のための「不動産投資ローン」を組んで金融機関から融資を受けます。

不動産投資ローンを組む際は、住宅用の住宅ローンの場合と同じく「団体信用生命保険(団信)」に加入することが通例です。団体信用生命保険に加入しておけば、不動産ローンの返済期間内に契約者が亡くなったり高度障害となったりした場合に、保険金から残債を一括で清算できます。

清算後は残債のない物件の所有権が維持できるため、生命保険の代わりとして生かせることも不動産投資のメリットです。

相続税の節税対策になる

不動産投資を行うと、相続税の節税対策になることもメリットといえます。資産を現金で所有している場合、「相続税評価額」は金額の額面どおりとなり節税効果を生みません。一方で、同額の現金で収益用不動産を購入した場合、相続税評価額は建物や土地の時価に倍率をかけて(割引いて)計算します。

相続税評価額の計算方法の違いにより、収益用不動産を所有する場合には、現金を所有する場合よりも相続税評価額を大幅に圧縮することが可能です。

少額の資金でも始められる

収益用不動産は不動産投資ローンを組んで購入することが一般的であり、これは株やFXにはない特徴です。不動産投資ローンは「購入する収益用不動産を担保として」受ける融資であるため、自己資金に余力がなくても始められます。

投資対象そのものを担保にして融資を受けることにより、収益性が高い物件であれば億単位の融資を受けることも可能です。いくらかの頭金を用意することが一般的となっていますが、条件次第ではフルローンも受けられます。

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不動産投資のリスク

不動産投資には、金融資産ではなく実物資産を運用することによるさまざまなメリットがあります。メリットだけを見れば非常に優れた投資方法といえますが、投資であるからにはリスクもあることに注意が必要です。

ここでは、不動産投資の代表的なリスクとして挙げられる3つのリスクについて解説します。

空室リスクがある

まず意識する必要があるリスクは「空室リスク」です。収益用不動産は入居者がいてこそ家賃収入が得られるため、入居者が思うように決まらないことや退去による空室の発生には注意しなければなりません。

たとえば不動産情報サイトでは利回りの高い物件をよく目にしますが、これは「満室時の場合にかぎった」利回りであることが通例です。空室が多ければ、想定どおりの利回りとはなりません。

インカムゲインでは「賃貸経営を行うこと」という意識をもち、空室の増加による赤字経営を避けることが重要です。

家賃滞納リスクがある

空室リスクと関連して注意すべきリスクは「家賃滞納リスク」です。入居者を確保できて満室であったとしても、入居者が家賃を滞納した場合には満額の家賃収入は得られません。これは一見避けられないリスクに思えるかもしれませんが、入居者の募集や審査の段階である程度の対策が可能です。

入居者が確保しやすい人気の物件であれば、家賃滞納リスクの低い入居者を選ぶようにしましょう。入居者のターゲット層の一般的な家賃滞納リスクを計算して、適切な物件を選ぶことも重要です。

価格変動リスクがある

キャピタルゲインを左右するリスクとして「価格変動リスク」が挙げられます。物件の価値はさまざまな原因で変化します。

物件の老朽化や利便性が損なわれることによって、物件の価値が下がることも考えられます。このような場合、入居者にとって魅力が薄れるため入居率も思うように上がりません。いざ売却しようとしても収益性が低いことから価値も低くなり、売却損が膨らむことも考えられます。

「不動産投資の利益は売却時に確定する」ことを意識して、長期的な視点でリスク対策をすることが重要です。

不動産投資の成功事例

不動産投資には多くのメリットがありますが、賃貸経営を行う以上は入居者に関わるリスクもあります。リスク対策も行いつつメリットを生かすことは難しいと思えるかもしれません。

どのような目的でどのような物件を購入すれば最良なスタートが切れるのでしょうか。目的に合った収益用不動産を購入できた成功事例を解説します。

相続税対策に成功したケース

65歳の自営業者Aさんは、相続税対策として1棟マンションやアパートなど計10億円分の収益用不動産をフルローンで購入しました。

物件の購入前には相続税が2億2,000万円となる計算でしたが、購入後には2,000万円となる大幅な圧縮を実現しています。現金ではなく収益用不動産で資産を所有することにより、相続税対策に成功した好例といえるでしょう。

自己資金をほとんど使わずに資産形成ができたケース

30代の会社員Bさんは、老後に向けた資産形成のために収益用不動産の購入を考えていました。子どもの教育資金などの面から、極力自己資金のもち出しは抑えての購入が前提の投資です。

住宅ローンを組まれている状態であったため、さらにローンを組むためには金融機関との条件交渉が重要となります。こうしたケースで不動産投資ローンを組む際に重要となるのは物件選びです。人気のエリアにある物件を積極的に検討するなどの努力の末にフルローンの契約を結ぶことができました。

物件購入時の自己資金のもち出しをできる限り抑え、1億円以上の大きな資産を築くことに成功しています。

提携金融機関を活用したケース

50代の主婦Cさんは、相続した資金を活用するために収益用不動産の購入を考えていました。Cさんには子どもがおり、相続税対策のためにもアパート1棟を購入したいという要望がありましたが、Cさんには定職がなく収入源もないため、通常であれば融資を受けることが難しい状態でした。

そこで、相談した不動産会社の提携金融機関を活用して、有利な条件で融資を受けることに成功しました。現在では、相続した資産をはるかに上回る1億円以上の収益用不動産を運用しています。

不動産投資の失敗事例

不動産投資セミナーに参加したり、信頼できる不動産会社へ相談したりすることで、よいスタートが切れたというケースも多くあります。一方で、自身の知識のみで購入した物件が、よい結果とならなかったケースも少なくありません。ここでは、魅力的に感じた物件であっても失敗へつながった事例を見ていきましょう。

郊外の中古ワンルームマンションを購入したケース

40代男性のDさんは、約800万円で郊外の中古ワンルームマンションを購入しました。家賃は5万円に設定し、年間家賃収入の想定は60万円、表面利回りで考えると約7.5%です。

利回りなど数字は魅力的でしたが、当初の入居者が退去したため家賃収入がなくなってしまいます。駅から徒歩15分の築古物件のためその後もなかなか新しい入居者が決まらず、家賃を4万円に下げて再募集をかけました。

ようやく入居者が決まるも、その年の利回りは4%にまで落ち込みます。空室リスクを十分に検討していなかった失敗事例といえます。

競売物件を購入したケース

30代男性のEさんは、約2,000万円の「競売物件」のワンルームマンションを購入しました。エリアの物件相場より約800万円も安くお得と考えての購入でしたが、室内の状態を見るとゴミが山積みで、内装の傷みもひどい状態でした。

そのままでは入居者募集ができないため清掃やリフォームをし、さらに前オーナーが滞納していた管理費なども支払うと500万円以上の出費となりました。想定よりも大幅な出費が重なり、結果的にはその物件を運用することなく売却してしまいました。

購入した物件付近の大学が移転したケース

40代男性のFさんのケースでは、約900万円で郊外の大学近郊のワンルームマンションを購入しました。家賃は約6万円に設定し、利回りは約8%、学生の安定的な入居が見込める有料物件と考えての購入でした。

購入から5年ほどは高い入居率を維持して安定経営ができていましたが、その後大学の移転が決定しました。駅からのアクセスが悪いこともあり、学生が退去したあとには入居者が決まらず、1年近くも空室となることもありました。

売却を決めたときには買い手も見つからない状況で、ようやく買い手が見つかるも購入価格の約3分の1での売却となりました。

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不動産投資を始めるのにかかる費用

不動産投資を始める際には、ノウハウや専門知識を学んでおくことが大切です。安易な判断は失敗を招く可能性もあります。まずは必要な知識を得て、ある程度のリスクヘッジに努めましょう。ここでは、不動産投資を始める際にかかるさまざまな費用について解説します。

仲介手数料

不動産仲介会社をとおして収益用不動産を購入する場合には、「仲介手数料」がかかります。仲介手数料は、物件の所有者と直接交渉する場合や、新築ディベロッパーから購入する場合はかかりません。

仲介手数料には、物件の売買価格を基準として上限が決まっています。売買価格の400万円(税込)以下の部分については、原則として「18万円+消費税」が上限です。400万円(税込)を超える価格の物件であれば、「売買価格×3%+6万円+消費税」で上限額を計算できます。

(参考:『仲介手数料について|公益社団法人 全日本不動産協会』

不動産投資ローンの事務手数料

不動産投資ローンを組む場合には、融資を受ける金融機関に対する「事務手数料」がかかります。自己資金のみで収益用不動産を購入する場合には不要です。

事務手数料の金額設定は金融機関によって異なり、定額制のところもあれば融資金額に対して算出するところもあります。定額制の場合は、3万円ほどが一般的な相場です。
融資金額ベースの金額設定でも、最低金額を設けている金融機関もあり一概にはいえません。なお、繰上げ返済が可能な金融機関では、繰上げ返済のたびに事務手数料が必要なケースもあります。

不動産投資ローンの保証料

融資を受ける金融機関が保証会社による不動産投資ローンの保証を必要とする場合、「保証料」がかかります。金融機関によっては、保証会社による保証は不要です。
保証料の金額設定には、大きくわけて一括支払と金利上乗せの2種類があります。一括支払の場合は融資金額の2%程度、金利上乗せの場合は年0.2%~0.3%がおおよその目安です。
保証料も事務手数料と同じく金融機関による金額設定があるため、少ない保証料で済むところもあれば高額になる場合もあります。

印紙代

不動産投資ローンを組む場合には、金融機関と交わす「金銭消費貸借契約書」と、収益用不動産の売り主と交わす「不動産売買契約書」という2種類の課税文書を作成します。
これらには収入印紙の貼付が必要となるため「印紙代(印紙税)」がかかります。印紙代は、課税文書に記載する金額により数千円や数万円という単位で変わります。

記載金額が1,000万円~5,000万円の場合は2万円、5,000万円~1億円の場合は6万円、1億円~5億円の場合は10万円と決められています。

(参考:『印紙税額|国税庁』

登録免許税

収益用不動産を購入する際には、土地と建物の「所有権移転登記」が必要です。土地と建物のそれぞれの所有権移転登記に、「不動産の価額」の2%の「登録免許税」がかかります。
不動産の価額とは、市町村の役場で管理する固定資産課税台帳に記載のある価格、あるいは登記所が認定した価格をいいます。収益用不動産の購入価格でも、固定資産税課税標準額でもないことに注意しましょう。
なお、不動産投資ローンを組む際には収益用不動産を担保とするため、「抵当権設定登記」も必要です。こちらは融資金額の0.4%の登録免許税がかかります。

不動産取得税

収益用不動産を購入した場合、不動産を取得したことにかかる「不動産取得税」の納税義務が発生します。所有権移転登記を行ってから3か月~6か月ほどで納税通知書が届くため、後日の支払いを意識しておきましょう。
土地に関しては「不動産の価額×3%」、建物に関しては「不動産の価額×4%」で税額を計算します。なお、こちらも所有権移転登記と同じく、市町村の固定資産課税台帳に記載のある登録価格を課税標準とします。不動産の価額は、収益用不動産の購入価格と一致しないことを覚えておきましょう。

(参考:『不動産取得税|東京都主税局』

固定資産税や都市計画税

「固定資産税」や「都市計画税」は、1月1日時点で固定資産課税台帳に登録のある方が支払う地方税です。毎年かかる税金ですが、都市計画税に関しては原則として市街化区域内の土地や建物のみを対象とします。
固定資産税は「固定資産税評価額×1.4%」で計算し、都市計画税は「固定資産税評価額×0.3%」を上限とすることが原則です。
収益用不動産の購入時点では、売り主に納税義務があります。このため、売り主が納税し、購入日以後の税額を日割りして清算することが一般的です。

(参考:『固定資産税制度について|総務省』

火災保険料

不動産投資ローンは収益用不動産を担保とするため、契約者は「火災保険」に加入することが条件のひとつです。火災保険料は「建物構造」によって金額が大きく変わります。木造のアパートは高額となり、RC造(鉄筋コンクリート造)のマンションは安くなります。

火災保険料は、多くの場合「その建物を再建築する場合にかかる費用」を基準に決定します。保険会社や補償内容によっても異なるため一概にはいえませんが、マンションの場合は10年間の契約で10万円以内におさまることが一般的です。なお、保険期間が長いほど1年あたりの火災保険料は安くなります。

司法書士への報酬

収益用不動産を購入する場合には、所有権移転登記や抵当権設定登記など、法律の専門家でなければ対応しにくい手続きも必要です。これらの手続きを司法書士に依頼する場合、司法書士への報酬も初期投資に含めて考えます。
司法書士により手続きごとに金額設定があるケースや、定額で売買契約の立ち会いまで請け負うケースなどさまざまです。あくまで目安ですが、10万円程度はかかると考えておきましょう。

不動産投資に失敗しないためのポイント

不動産投資は収益用不動産の購入から始まりますが、まずは購入するための準備が重要です。必要な知識を理解したうえで、信頼できる不動産会社を選び資金計画を立てましょう。
上述の失敗事例のような結果とならないように、物件選びは慎重に進めることが重要です。ここでは、不動産投資を失敗しないための3つのポイントを解説します。

信頼できる不動産会社を選ぶ

不動産投資は、収益用不動産を売却して結果が出る長期的な投資方法です。このため、利益や支出を数年や数十年というスパンで計画し、リスク対策をしていくことが大切です。
不動産会社選びは不動産投資の成功を左右するといっても過言ではありません。事前にリスクを説明してくれるなど、しっかりとしたフォロー体制でアドバイスがもらえるような信頼できる不動産会社を選びましょう。

資金計画はしっかりと立てる

収益用不動産を購入する際には、資金計画をしっかりと立てることが重要です。現金で初期費用を全額まかなう場合も含めて、とくに高額な不動産投資ローンを組む場合には綿密な計画が必要になります。
不動産投資ローンの返済には、家賃収入をあてることが基本です。空室リスクや家賃滞納リスクにも耐えられる資金計画を立てておかなければ、自己資金のもち出しが必要になるかもしれません。
さらに大規模修繕やリノベーションも考えるなど、さまざまな問題にも対応できる柔軟な計画が必要です。

利回りや目先の収益だけで判断しない

中古マンションを購入する場合、物件価格が低いため利回りは高く見えるかもしれません。しかし、間取りや設備などの条件が同等であれば、入居者は築年数の浅いほうを選ぶことが一般的です。新築マンションであっても、デザインや設備が時代に合っていないことも考えられます。
不動産投資には、目先の利益に惑わされない将来的なビジョンが重要です。物件選びはもちろんのこと、管理面でも慎重に運用を進めていくことが必要です。

不動産投資セミナーで専門知識を身につける

不動産投資にはさまざまなメリットがありますが、一方で投資額が大きくなるなどリスクもあります。リスクを避けて、大きなリターンを得るには、専門家から学ぶことも重要です。
ネイチャーグループ(税理士法人ネイチャー国際資産税、株式会社ネイチャーFAS)は資産運用や承継に特化したプロ集団です。国内外の大手金融機関のアドバイザーも務めており、圧倒的な専門性でサポートします。無料相談も実施しているので、不動産投資などでお悩みでしたらぜひネイチャーグループにご相談ください。

まとめ

たしかな知識をもとに不動産投資を行えば、長期的に安定した不労所得が得られ、資産形成にも資産活用にも強い味方となります。年金対策や相続税対策にも大きな効果が期待でき、資産の運用方法に悩んでいる方には魅力的な投資方法といえるでしょう。
不動産投資にお悩みなら、まずは税理士法人ネイチャー国際資産税にご相談ください。資産運用の圧倒的専門性を活かし、お客様にベストな不動産投資方法をコンサルティングいたします。無料相談も実施していますので、ぜひお気軽にお申し付けください。

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芦田 敏之

芦田 敏之

【監修者プロフィール】 税理士法人 ネイチャー国際資産税代表 国内外の資産税に精通しており、富裕層の資産対策を中心にワールドワイドかつ多数のコンサルティング実績を持ち、世界全体で約100の金融機関の間に人脈があります。資産規模100億円超えのクライアントに数多く対応してきたことから「日本一富裕層を知る税理士」というキャッチコピーで話題に。近年は働きやすい職場環境の普及活動にも意欲を見せており、これまでテレビ番組や日本経済新聞、Forbes JAPANなどさまざまなメディアにも登場しています。

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