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コラム

2020年4月2日不動産

不動産投資初心者がおさえておくべき基礎知識!投資の方法は?

不動産シミュレーション画像

少子高齢化や労働人口の減少など、先行き不透明な日本の現状への憂いもあり、投資が注目を集めています。中でも不動産投資は、将来的な備えとしても優れていることから人気があります。しかし、いざ不動産投資を始めてみたいと思っても、どのような投資なのか分からないという方も多いのではないでしょうか。
そこでこの記事では、不動産投資初心者の方が知っておきたい基礎知識や、投資の方法などを解説します。把握すれば、スムーズに不動産投資を始められるでしょう。

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初心者がおさえておくべき不動産投資の基本

不動産投資は、ほかの投資と比べても多くの資金を投入して行います。将来に備えての有用な投資となりえますが、リスクがあるのも事実です。基本的な情報をしっかりと押さえておかないと、投資が順調に進まないかもしれません。
投資を始める前に、「不動産投資とは何か」「ほかの金融商品と違いはあるのか」などの基本的な知識を学んでおきましょう。

そもそも不動産投資とは何か

不動産投資とは、利益を得る目的で、建物や土地などの不動産に資金を投入することです。不動産投資によって得られる利益には、「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」の2つがあります。
インカムゲインは、不動産を貸すことで得られる賃貸料です。借りる人がいる限り、継続的な利益が見込めます。キャピタルゲインは、不動産の価値が上昇したときに売却することで生じる購入時との差益です。現在の主流は、家賃収入を得るインカムゲインでしょう。
インカムゲインには、「ワンルーム投資」や「一棟買い投資」などの種類があります。ワンルーム投資は、分譲マンションなどの1室を購入する方法です。一棟買い投資は集合住宅などを一棟まるごと購入します。
不動産投資にもいろいろな方法があり、その中から自分に合った方法を見つけることが重要です。

ほかの金融商品との違いは何か

ほかの金融商品との違いは、リスクとリターンにあります。基本的にどの金融商品にもリスクとリターンはありますが、不動産投資はそのバランスがとれているのが特徴です。
メジャーな金融商品である株式やFXを例に挙げて見てみましょう。株式やFXは、短期間で価格が上下することが多い商品です。価格の変動幅が大きいため、大きな利益を得られることもあれば、大きな損失を生む可能性もあります。
不動産も価格の下落は生じますが、急激に下がるケースは少なく、株式やFXに比べると価格変動は緩やかだといえるでしょう。変動幅も比較的小さいため、リスクは低いといえます。ただし、その分株式やFXのようなハイリターンは期待しにくいでしょう。
リスクが低い金融商品の代表格である預貯金と比較すると、不動産のほうがリスクは高くなりますが、その分リターンも高くなります。そのため、不動産は「ミドルリスク・ミドルリターン」と呼ばれる金融商品です。

不動産投資によくある勘違いとは何か

不動産投資のイメージとして、「高収入でないとできない」「高度な知識が必要」「リスクが高い投資である」といった勘違いが多く見受けられます。しかし、実際の不動産投資のハードルはそこまで高くなく、多くの方が始められるものです。
不動産投資は高収入の方だけのものではありません。確かに、土地や建物の購入には大きな資金が必要になります。自己資金がない場合、投資を躊躇するかもしれません。しかし、金融機関でローンを組めれば、自己資金が少なくても始められます。
また不動産投資は、必ずしもひとりだけで行うものではありません。高度な知識をもっていなくても、管理会社などの信頼のおけるパートナーがいれば投資を軌道に乗せられるでしょう。
リスクについてもしっかりと対策をすれば回避可能です。たとえば、借り手が見つからないリスクはサブリース契約で回避できるでしょう。サブリース契約は管理会社がオーナーの物件を借り上げ、第三者へと貸す仕組みです。

今は初心者が不動産投資を始めるタイミングとして適切か

不動産投資を始めようとしている方にとって気がかりなのが、「今は不動産投資を始めるタイミングであるのか」ということでしょう。結論からいうと、2020年2月現在は初心者の方が不動産投資を始める時期として適しています。
現在、不動産の価格が上昇傾向にあるというのがその理由のひとつです。不動産の価格が上昇すると市場が活気づきます。市場が活気づくと条件のよい物件が出回りやすくなったり、金融機関のローンを組みやすくなったりするでしょう。
賃料も高めになるため、利益を出しやすいのも魅力です。初心者の方にとっては、不動産投資を始めやすい環境が整っているのは好ましい状況といえます。

不動産投資に向いているのはどんな人か

不動産投資に向いているのは「安定した収入がある人」「ローンを利用しやすい人」「副業制限がない人」だといえます。
安定した収入があれば、不動産投資がうまくいかないときでも生活に支障が出にくいでしょう。副業として不動産投資を行い、生活に影響がなければ、冷静な判断のもと運用を続けていけます。
信用力があってローンを組みやすいと、自己資金が少なくても不動産投資が可能です。勤務している会社で副業に制限がなければ不動産投資に尽力できるため、大きな利益を上げられる可能性が高まります。副業制限については、会社の規則や規定をあらかじめ確認しておきましょう。

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初心者が不動産投資を始めるメリット

不動産投資にはさまざまなメリットがありますが、主なものとしては「定期収入」「節税効果」「死亡保険の代わりにできる」の3つでしょう。不動産投資のメリットを享受できれば、経済的により豊かな生活を送れる可能性があります。それでは、詳しく見ていきましょう。

定期収入を確保できる

インカムゲインを目的とした不動産投資がうまく軌道に乗ると、定期収入を得られます。購入したアパートやマンションに入居者がいれば、退去するまでの間は継続的に家賃収入が発生するからです。
保有しているのが不動産ではなく、株式だったらどうでしょうか。株式を保有していると配当金を継続して得られます。しかし、配当金が支給されるのは一般的に半年か1年に一度で、場合によっては支給されないこともあります。金額は業績などによって変動するため、家賃収入に比べると安定性は低いといえるでしょう。
不動産投資の家賃収入は、入居者の増減がない限り毎月ほぼ同額です。得られる金額が安定している定期収入の確保は、精神的な安心材料にもなるでしょう。

節税効果に期待できる

節税効果が得られるのも不動産投資の大きなメリットのひとつです。所得税や住民税、相続税などが関わってきます。
本業はサラリーマンで、副業で不動産投資をしている場合を考えてみましょう。所得税や住民税の算出に使われる所得額は、両方の収入を合算したものです。不動産投資で収入を得た場合は課税対象の所得が増えるため、課される税金の額も増加します。
一方で、不動産投資で赤字が出た場合は、赤字分をサラリーマンの課税所得から差し引くことが可能です。すると課税所得が減るので、課税額も減ることになります。
相続税の場合、現金で相続するよりも、不動産で相続したほうが課税額を抑えられることも覚えておきましょう。

死亡保障の代わりにできる

万が一に備えて死亡保障の保険に入っている方もいるでしょう。遺族にまとまった金額を残すことが目的のものですが、不動産投資はこの保障の代わりにもなります。
不動産投資では金融機関のローンを利用する方が多いでしょう。ローンを組む際は、もしものことがあっても返済不能にならないよう、一般的に団体信用生命保険に加入します。
団体信用生命保険の加入者が亡くなったり高度障害になったりした場合、生命保険会社が残債を支払ってくれるので、遺族がローンを支払う必要はありません。団体信用生命保険で残債が支払われれば、不動産は遺族へと引き継がれます。遺族は毎月の家賃収入や、売却によるまとまった金額を得ることが可能です。
不動産投資を行う際に団体信用生命保険に加入することで、死亡保険への加入と同じ効果を生み出せます。

初心者が不動産投資を始める際の注意点

定期収入の確保や節税効果など、不動産投資は多くのメリットをもたらします。より豊かな生活を送るためには有意義な投資だといえるでしょう。しかし、ほかの投資と同様に、不動産投資にもリスクや注意点があります。
主なものは「空室や災害」「資産価値や売却価格の下落」「すぐには現金化できない」の3つです。それぞれを詳しく見ていきましょう。

空室リスクや災害リスクがある

不動産投資における大きなリスクとして、空室と災害が挙げられます。空室リスクは、購入したアパートやマンションの部屋に入居者が現れないことです。長期間空室が続くと、計画どおりに家賃収入を得られないため、その後の運用計画が崩れてしまいます。サブリース契約などを行うことでリスクの低減を図るとよいでしょう。
災害リスクは、地震、台風、火災などで、建物が倒壊したり消失したりすることです。日本は特に、台風や地震などの自然災害が多く発生する国です。近年では毎年のように災害級の台風が発生することもあり、より一層の対策を講じる必要があるといえるでしょう。保険への加入や、耐震性や防火性の高い物件を選ぶことなどが重要です。

資産価値や売却価格が下落するリスクがある

株式やFXのような大きな変動は起こりにくいとはいえ、資産価値や売却価格が下落するリスクはあります。その主な要因は社会情勢や経済情勢の悪化です。たとえば以下のようなことが挙げられます。

人口の減少

日本は少子高齢化の影響で人口の減少が予想されています。人口が減少していくと空き家が増え、住宅供給数が総世帯数をさらに上回る可能性があるでしょう。その結果、資産価値や売却価格が下落するかもしれません。

デフレ

デフレが発生すると会社の業績悪化により給料が下がり、消費も低迷する可能性があります。それに連動して不動産価値も低下するかもしれません。

すぐには現金化できない

急に現金が必要になっても、不動産をすぐに現金化するのは困難でしょう。依頼してから売却が決定するまで、3か月ほど要することもあります。株式の現金化に必要な日数は3営業日~4営業日ですから、不動産は流動性の高い投資とはいえません。
売り出すまでにも不動産の査定をしてもらったり、売却価格を決めたりなど、さまざまな手続きが必要で時間がかかります。不動産は大きな買い物ですから、売りに出してもすぐに購入者が見つかるとも限りません。
不動産投資は長期的なスタンスで行うのに向いている投資だといえるでしょう。短期間で利益を得て現金化したい場合は、ほかの投資方法を検討しましょう。

初心者におすすめの不動産投資物件の種類

不動産の中でも建物に投資する場合、物件の種類は大きく「新築区分マンション」「中古区分マンション」「新築一棟物件」「中古一棟物件」の4つに分けられます。それぞれに特徴が異なるため、自分に合った物件を選ぶのが重要です。それぞれの物件の特徴を詳しく見ていきましょう。

新築区分マンション

新築区分マンションとは、新築マンションを区分に分けて販売している物件です。区分で購入するため、比較的少額で投資できるでしょう。
新築には「空室が発生しにくい」「修繕や不具合などの心配が少ない」「融資を受けやすい」などのメリットがあります。新築ながら少額投資が可能なため、比較的始めやすいのも魅力です。
中古区分マンションと比較すると利回りは低いことが多いですが、長期的な資産形成という視点では新築区分マンションに軍配が上がるでしょう。

中古区分マンション

中古区分マンションは、中古マンションを区分に分けて販売している物件です。中古であること、区分で購入することから、ここで紹介する4種類の中では最も少額投資を行いやすい物件でしょう。「大きな金額の投資が怖い」という初心者の方にもおすすめです。
経年劣化により修繕費が必要なケースもありますが、新築区分マンションよりも利回りがよいことが多いでしょう。新築よりも家賃の下落幅が小さいので、家賃収入が安定しやすく、キャッシュフローを明確にしやすいのもメリットです。

新築一棟物件

新築一棟物件とは、新築のアパートやマンションなどを一棟まるごと販売している物件です。新築を一棟まるごと所有すれば、全室空室になることはほぼないでしょう。
中古一棟物件よりも、投資には大きな資金が必要です。しかし、新築という付加価値によって、家賃が高くても入居者が集まりやすいでしょう。多くの部屋に入居者が入れば、大きな家賃収入が得られます。

中古一棟物件

中古一棟物件は、中古のアパートやマンションなどを一棟まるごと販売している物件です。新築一棟物件と同様に、すべての部屋が空室になるリスクは低いでしょう。
中古のため、新築一棟物件よりも入居者は集まりにくいかもしれません。しかし、より安い価格で購入でき、利回りのよさも期待できるのがメリットです。常に満室に近い状態を維持できれば、大きな利益を生む可能性があります。新築一棟物件よりも投資額が少なくて利回りがよいことが多いため、初心者の方にもおすすめです。

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不動産投資の初心者が物件を購入するまでの流れ

不動産投資で物件を購入するまでには、さまざまな工程があります。ひとつひとつを確実に行わないと、失敗するリスクが高まるので注意しましょう。

物件を購入するまでの流れを大きく分けると「情報収集」「問い合わせ・内覧」「収支計画・資金計画」「購入」の4工程です。それぞれをきちんと把握して、よい物件を購入できるようにしましょう。

1.情報収集をする

まずは物件や不動産会社の情報収集を行い、気になる物件を見つけることから始めましょう。情報収集を行うツールには、インターネットがおすすめです。

インターネット上には、多くの物件情報が掲載されています。できるだけ多くの物件を見ることで、だんだんと物件を見る目が培われるでしょう。物件を見るのに慣れたら、不動産会社の情報集めを行います。実績や規模などから信頼できそうな会社を探しましょう。

2.問い合わせ・内覧をする

投資候補の物件を絞り込んだら、実際に不動産会社に問い合わせをして、内覧や現地確認を行います。

内覧や現地確認は重要です。インターネットに掲載された写真と実際の雰囲気は、大きく異なる場合があります。設備が正常であるか、修理が必要ないかなども入念にチェックしましょう。
現地確認では、建物周辺の環境を観察することも必要です。街灯はあるか、大通りなど騒音につながるものはないか、近くにスーパーやコンビニはあるかなど、立地条件も確認します。

3.収支計画・資金計画を立てる

内覧や現地確認後に購入の意思が固まったら、具体的な収支計画や資金計画を立てます。収支計画とは、アパートやマンション経営を行う際の収入や支出について、長期的な視点でシミュレーションするものです。どのくらいの利益が出るか分析できるため、投資の最終的な是非の判断ができます。
収支計画や資金計画を立て、必要であれば金融機関にローンの申し込みを行いましょう。収支計画で利益を得られることを証明できれば、融資を受けられる可能性が高まります。

4.購入する

資金調達の準備が整ったら不動産を購入します。不動産の購入については不動産会社に相談しましょう。特に初心者の方の場合、売買手続きを自分で行うのは困難です。
物件を購入する際は買付証明書の提出が必要になります。買付証明書とは、不動産の購入を希望する方が、購入の意思を売主に伝えるために提出する書類です。決まった書式はありませんが、不動産の購入金額や書類の有効期限などを記載します。

不動産投資初心者におすすめの勉強方法

不動産投資は大きな資金を投入するため、少しでもリスクを減らしたいものです。リスクを減らして利益を得るためには、基本的な知識から最新の市場動向までしっかりと勉強しておくことが大切です。おすすめの勉強方法は「本を読む」「セミナーに参加する」「メンターを見つける」の3つです。

本を読む

始めやすい勉強法は本を読むことでしょう。自分の都合に合わせて、好きな時間に好きな場所で取り組むことができます。何冊も読めば、それだけ深く広い知識を得られ、実際の不動産投資に活かせるヒントも見つかるでしょう。
本を読む場合に大切なのは偏ったジャンルを選ばないことです。不動産投資に関わるさまざまな知識を満遍なく学びましょう。おすすめのジャンルは、「高利回り系・再生系(木造・軽量鉄骨)」「地方RC・光速投資法系(RC・重量鉄骨系)」「新築アパート(主に木造))」「戸建・区分」「税金関係・個人と法人」などです。

セミナーに参加する

本で一定の知識を得たらセミナーに参加してみましょう。本でも知識を深めることはできますが、その特性上、経済情勢や社会情勢についてはタイムラグが生じます。セミナーであれば新鮮な情報を得ることが可能です。不明点があれば質問もでき、同じ投資家との情報交換もできるでしょう。
ネイチャーグループ(税理士法人ネイチャー国際資産税、株式会社ネイチャーFAS)では、投資や税金関連のセミナーを定期的に開催しています。投資や税金の専門家による最新の情報を得られるのでぜひご利用ください。

メンターを見つける

不動産投資では信頼のおけるメンターを見つけることも重要です。多くの本を読んだりセミナーに参加したりすると、どれが正しい情報で誰のいっていることが正解なのか分からなくなる場合があります。
すべてが正しい情報であればよいですが、中には情報発信者の利益のための疑わしい情報があるかもしれません。初心者の方だと、どの情報を信じてよいのか分からず、誤った方向へ進んでしまう恐れもあります。分からないことを相談できるメンターがいると、ひとつの指針にもなり安心でしょう。

まとめ

不動産投資は「ミドルリスク・ミドルリターン」のバランスの取れた投資であり、初心者の方にもおすすめできます。「定期収入」「節税効果」「死亡保障代わり」などのメリットもあり、将来に対する不安を軽減できる可能性も魅力です。

ほかの投資と同様にリスクや注意点もありますが、本を読んだりセミナーに参加したりして知識を深め、スムーズな投資を行いましょう。

ネイチャーグループ(税理士法人ネイチャー国際資産税、株式会社ネイチャーFAS)には、運用や承継に特化したプロが在籍しています。圧倒的な実績やノウハウを有した投資の専門家だからこそ、お客様の不動産投資を強力にサポートすることが可能です。定期的にセミナーを開催しており、面談のお申込みも随時受け付けていますので、ぜひご参加ください。

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芦田 敏之

芦田 敏之

【監修者プロフィール】 税理士法人 ネイチャー国際資産税代表 国内外の資産税に精通しており、富裕層の資産対策を中心にワールドワイドかつ多数のコンサルティング実績を持ち、世界全体で約100の金融機関の間に人脈があります。資産規模100億円超えのクライアントに数多く対応してきたことから「日本一富裕層を知る税理士」というキャッチコピーで話題に。近年は働きやすい職場環境の普及活動にも意欲を見せており、これまでテレビ番組や日本経済新聞、Forbes JAPANなどさまざまなメディアにも登場しています。

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