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コラム

2017年10月23日不動産

不動産投資を考える 〜第1回 国内不動産と海外不動産①〜

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近年、熱い視線が注がれている不動産投資。
どのような物件に対してどのような投資手法があるのか、
金融機関からの借り入れや課税、相続はどうなるのか、
不動産投資の専門家が8回シリーズで解説をしていきます。

今、不動産投資がアツい!

近年は、20代から不動産への投資を始める人が増えるなど、不動産に対する熱が高まりを見せています。国土交通省の統計によると、不動産を証券化したJ-REAT(リート)市場は、2001年の開始時には2銘柄、時価総額0.2兆円だったものが、2016年時点では53銘柄11.5兆円と急激に拡大しています。
ひと口に不動産投資といっても、一棟・区分、都心・地方、居住用・オフィス、新築・中古、借上・一般貸し、現物・リートなど、さまざまな切り口によって分けることができます。ここでは不動産を国内と海外に分けて、それぞれの特徴を説明します。

国内不動産への投資の特徴は?

国内不動産への投資は、バブル時には土地神話を背景に、キャピタルゲイン(資産を売買することにより生じる利益)を目的とするケースが中心でした。一方、昨今はバブル崩壊時の教訓をもとに、インカムゲイン(資産を保有することにより生じる利益)を目的とした投資が多くなっています。
新築前の開発案件では、建物の形状や間取り、ドアの色などを指定したり、オーナールームを作ったりするなど、自分好みの建物を作ることができます。ただし、国内では一般的に建物に比べて土地の価格が高く、毎年の所得税や法人税の節税効果は低くなります。一方、相続税に関しては高い節税効果が見込めるため、全体のバランスを考える必要があります。

海外不動産への投資の特徴は?

アジアの新興国であるマレーシアやフィリピンなどでは、都市の開発が活発に行われ、続々とコンドミニアムが新築されています。投資家は、完成の数年前に計画段階(図面の段階)で物件を購入し、完成前または完成直後に売却することで、キャピタルゲインをねらいます。この手法は「プレビルド」と呼ばれ、購入のタイミングによって、一般的に10~30%程度の利益が見込めます。

また、アメリカなどの不動産に投資する場合には、減価償却費の早期計上(加速度償却)を目的とすることがあります。海外、とくに欧米では土地に比べて建物の価格が高く、また築年数が古い建物をリフォームして利用する文化があります。一方、日本の税制では古い建物は短期間で償却を行うことが可能なため、海外の古い物件に投資した場合、高い節税効果が期待できます。ただし、国や地域によっては現地での申告も必要になる場合があるので、注意が必要です。

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続く第2回では、不動産の購入時に利用することの多い「借り入れ」について、国内と海外に分けて説明していきます。

芦田 敏之

芦田 敏之

【監修者プロフィール】 税理士法人 ネイチャー国際資産税代表 国内外の資産税に精通しており、富裕層の資産対策を中心にワールドワイドかつ多数のコンサルティング実績を持ち、世界全体で約100の金融機関の間に人脈があります。資産規模100億円超えのクライアントに数多く対応してきたことから「日本一富裕層を知る税理士」というキャッチコピーで話題に。近年は働きやすい職場環境の普及活動にも意欲を見せており、これまでテレビ番組や日本経済新聞、Forbes JAPANなどさまざまなメディアにも登場しています。

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