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コラム

2020年4月9日不動産

サラリーマンの不動産投資マニュアル完全版|リスク・物件選び・始め方まで徹底攻略

シミュレーション画像

老後の資金作りや節税、生命保険として活用できるなどのメリットが期待できることから、不動産投資を始めようと考えているサラリーマンが増えています。しかし、リスクなどに対する不安から、投資をためらっている方もいるのではないでしょうか。この記事では不動産投資がサラリーマンに向く理由や、高い収益を生み出す物件の選び方、運用にあたり注意すべき点を解説します。この記事を読めば、実際に物件を購入するまでの方法や手順などが分かり、不動産投資に関する知識を蓄えられます。

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サラリーマンが副業で不動産投資を行うのは可能?

不動産投資が副業にあたるかどうかは、会社の判断によります。不動産投資は副業ではなく投資にあたるとして会社が認めているケースもあるでしょう。副業と判断された場合でも、副業を認めている会社であれば不動産投資を行うことは可能です。
副業が可能かどうかについては、会社の就業規則を確認すれば分かります。就業規則は、給与規定などの労働条件などの記載がある規約です。副業を認められている場合でも、トラブルを避けるために念のため会社側と相談したうえで不動産投資を行うようにしましょう。

不動産投資はなぜサラリーマンに向いているのか?

不動産投資は、融資を受けるなどして用意した資金で物件を購入し、家賃収入を得ながらローンの返済や経費の支払いを行い、残ったお金を収入にできる仕組みです。
多くの知識やスキルを必要とするため、強い意志をもったサラリーマンにとってはやりがいのある投資といえます。ここで主なメリットを確認しておきましょう。

生命保険として活用することができる

サラリーマンが不動産投資に取り組む場合は、金融機関から運用資金を借り入れることがほとんどです。
多くの場合、投資用マンションの購入費用として融資を受ける際には、団体信用生命保険(団信)への加入を求められます。団信は、融資を受けたサラリーマン本人が死亡した場合や高度障害を患った場合などに、保険会社から残債が支払われる仕組みとなっています。
生命保険に加入し、多額の保険金が遺族に支払われるような構図となるため、入居者の家賃収入から保険料を支払う生命保険として活用できます。遺族の手元には完済された不動産も残ります。

老後資金の蓄えとして活用できる

会社を定年退職した後は、年金収入を得ながら生活することになる方も多いでしょう。一方でこれから先、年金を受け取れるかどうか分からないともいわれています。
しかし、不動産投資を行っていれば、手元に不動産がある限り私的年金の代わりとして安定的に家賃収入を得られます。ローンを完済していれば利回りもよくなるため、さらにまとまった金額の収入を老後資金の蓄えとして活用できるでしょう。

不動産投資用の資金を集めやすい

金融機関から投資用の資金を借りるためには、審査を通過する必要があります。ローンの返済期間は長期間に及ぶため、返済能力や社会的信用が低い方は融資を受けられないこともあるでしょう。
たとえば、収入が不安定になりがちな自営業者と比べて毎月安定した収入を給与として得ているサラリーマンは、返済能力や社会的信用の問題をクリアしているとされ金融機関にとって優良な顧客です。
勤続年数が長いほど、また年収が高いほど高額な融資を受けられるでしょう。サラリーマンであるということだけで、不動産投資のスタートラインに立ちやすいといえます。

運用益を得ながら本業に集中できる

不動産投資は、対象物件を選んで購入してしまえば、その後の業務を管理会社へ一任できる方法もあるため本業に支障をきたしにくいというメリットがあります。
入居者探しや家賃の入金管理、空き部屋のメンテナンスなど、管理に関する業務は全て信頼のおける会社に依頼できます。そうした場合には日々行わなければならない作業は特にありません。一方、株やFXなどの投資は、値動きをチェックするためのチャートを確認する作業などに追われる可能性があります。

仕事が忙しい方でも手間がかからず本業に集中できる不動産投資は、サラリーマンにとって魅力的な投資のひとつといえるでしょう。

不動産投資で納税額を抑えることも可能

サラリーマンが不動産投資に取り組む場合、通常の給与所得と不動産所得を損益通算できます。損益通算とは、一定期間内における利益と損失を相殺できる制度です。

不動産投資で発生した費用を計上して不動産運用での年間収支が赤字となった場合、給与所得と不動産所得を合算しておけば、確定申告で所得税が還付される可能性があります。
不動産投資では支出をともなっている、いないにかかわらず減価償却費を経費として計上できます。上手に黒字経営を進めながら節税にもつながることは、不動産投資における大きな魅力のひとつです。

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サラリーマンが不動産投資を行うときの注意点と成功のコツ

サラリーマンにとって多くの魅力がある不動産投資にも、長期にわたり安定した利益を出し続けるためにはいくつか注意すべきポイントがあります。

ここでは、不動産投資に取り組む際の注意点やリスクを確認しましょう。それぞれの対応策や上手に運用するためのコツもあわせて解説します。

ほかの金融商品に比べて投資金額が大きくなりやすい

取り扱う物件のタイプや投資エリアによっても異なりますが、不動産投資は初期費用が高額になりがちです。最低でも500万円前後、高い物件になると1億円を超える場合もあります。
一方、株やFXなどの投資は、一括での投資金額はそれほど高額にはなりません。金融機関から融資を受けられるかどうかの前に、不動産投資は初期費用が大きくなりやすいことを覚えておきましょう。
初期投資額が大きくなると、運用のリスクも高まります。赤字経営を回避するためには、事前に入念なシミュレーションを行い、長期的・安定的な運用をイメージすることが重要です。

入居者不足による利回り低下のリスクがある

不動産投資における大きなリスクのひとつに、入居者が決まらず空き部屋が発生することが挙げられます。

空き部屋ができると家賃収入が得られないだけでなく、入居者募集の広告や無料賃貸サービスなどにかかるコストも必要になるため、利回りの急激な悪化は避けられないでしょう。
入居者不足の問題を解消するためには、できるだけ空き部屋が発生しないように物件があるエリアの賃貸需給バランスを把握しておくことが重要です。駅からの距離や部屋の広さ、周辺の平均賃料や空室率などを事前調査すれば、該当エリアの需給を見極められます。

管理会社が全てのリスクを負ってくれるわけではない

一般的に、不動産投資を行う場合は物件の管理会社に管理を委託できます。煩雑な手間を省けるため、忙しいサラリーマンにとって管理会社はありがたい存在といえるでしょう。
しかし管理会社に任せたままでは、反対に利回りが低下してしまうリスクがあります。アドバイスはもらえることがあっても、一緒に営業努力をしてくれるわけではありません。
家賃の入金チェックをはじめ、入居者募集の告知方法や入居者から受けたクレームなど、具体的な管理内容に関してもこまめに確認しましょう。単なる不労所得と考えず、できるだけ利益が上向くように努力することも大切です。

サラリーマンの不動産投資に欠かせない物件選びのコツ

不動産投資を始めるにあたり、最初にぶつかる壁が物件選びでしょう。どのようなエリアでどのような物件を選ぶかということは、その後の運用に大きくかかわってくる要素です。
利回り低下や資産価値減少のリスクを考慮することも、物件探しの重要なポイントです。サラリーマンが不動産投資をする際に着目したい物件の選び方を紹介します。

賃貸需要が安定しているエリアを選ぶ

物件を探す際には、エリア設定を重視しましょう。空き部屋を発生させないためには、賃貸需要が安定しているエリアを選択する必要があります。
地方や都市近郊エリアに比べ、東京や大阪などの人口が多く需要が旺盛な大都市圏のほうが、賃貸に対するニーズは高いといえます。売却を考える場合も、都市の規模が大きくなるほど、物件に対する需要が高いため、短期間で売却できる可能性が高まります。
なお、資産価値が高くなるほど一般的に利回りは低くなります。利回りの高さを最重要視する場合は、大都市にこだわらなくてもよいでしょう。

物件を分散投資してリスクを和らげる

サラリーマンが個人で行える不動産投資には、ワンルームマンション投資、アパート・マンションへの1棟投資、戸建て投資などのタイプがあります。
なかでも、ワンルームマンション投資は、区分所有で複数の部屋を購入することでリスクを軽減できる分散投資の仕組みが作れます。区分マンションへの投資は、修繕計画や定期点検などの手間がかかる1棟投資に比べて手間が少なく済むこともメリットです。
本業で忙しいサラリーマンにとって、分散投資でリスクを軽減できて手間もかからない区分マンション投資はおすすめの投資方法といえるでしょう。

資産価値減少リスクも考慮して物件を選ぶ

一般的に、表面的な利回りは新築より中古のほうが高い傾向にあります。新築は高い物件価格に見合う家賃収入を期待しにくいため、収益性は中古よりも下がることがほとんどです。
利回りの高さを優先するなら、中古を購入すべきといえるでしょう。築浅の中古物件なら、新築分譲時の7割程度で購入できます。
しかし、中古物件は資産価値の減少リスクが高くなることも考慮する必要があります。資産価値が下がりにくい物件を見つけるためには、利便性の高さや管理状況のよさなど、資産価値を決定する要素に注目することが大切です。

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サラリーマンが不動産投資を行う方法・手順

不動産投資を始める際は、一般的に行われている手順にしたがって作業や手続きを進めます。会社や物件の売主とやり取りする必要はあるものの、それほど複雑な手順ではありません。
ここでは、実際に投資物件を購入する流れを解説します。大まかな流れをつかんでおくことで、購入時に迷いにくくなるでしょう。

予算組み・シミュレーション

最初に、物件の購入費用や諸費用にあてる初期投資枠を決定しましょう。自己資金だけでは不足するようであれば、融資も視野に入れる必要があります。
不動産投資を行うときには、収支シミュレーションの作成が欠かせません。購入費・家賃収入・税金・ローン返済・管理費などの数字を用いて、しっかりと利益を試算することが重要です。

収支シミュレーションの作成には、築年数の経過による家賃収入の減少や、空き部屋が発生することに対するリスクなども反映させます。

不動産投資会社&物件選び

次に、不動産投資会社を選びましょう。不動産投資会社では現在の市場状況や、おすすめの投資物件・投資プランなどを教えてもらえます。会社の規模などを確認し、信頼できそうな会社を選びましょう。
気に入った物件が見つかったら、現地で実際に物件を確認し、現地確認で問題がなければ購入の意思を売主に示すための「買付証明書」を提出します。
売主との交渉が済んだら、不動産投資会社から重要事項の説明を受けて売買契約を締結し、手付金を支払います。

不動産投資ローンの融資・決済

金融機関からの融資を希望する場合は、売買契約を締結した後に不動産投資ローンの審査を受けます。残りの代金を売主に支払うことにより、投資物件の引き渡しを受けられる流れです。
投資用ローンは、物件を購入する不動産投資会社から紹介されることが一般的ですが、会社によって提携金融機関が異なったり、適用金利が異なったりする場合があります。有利な条件で融資を活用するためにも、利用できる金融機関の種類や金利を確認しておきましょう。

管理会社選び

最後は、物件の大家代行業を委託する賃貸管理会社選びです。不動産投資会社からの紹介がない場合は、自分で探す必要があります。
管理会社は多くの管理業務を代行してくれますが、会社ごとのクオリティーはさまざまです。空室の少なさを示す入居率や滞納家賃の回収率は、管理会社の能力に大きく影響されます。
管理している物件の入居率をはじめ、創業年数や管理戸数、賃貸住宅管理業登録制度への登録状況などもチェックし、より安定的な管理会社を選ぶようにしましょう。

まとめ

不動産投資には、忙しいサラリーマンに向いている要素が数多くあります。正しい知識とスキルを身につければ、満足のいく資産運用が可能になるでしょう。
メリットの多い不動産投資ですが、リスクや注意点には気を付ける必要があります。ネイチャーグループ(税理士法人ネイチャー国際資産税、株式会社ネイチャーFAS)では、運用・承継に特化したサービスを提供しています。より安定した投資を目指すなら、ネイチャーグループへご相談ください。

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芦田 敏之

芦田 敏之

【監修者プロフィール】 税理士法人 ネイチャー国際資産税代表 国内外の資産税に精通しており、富裕層の資産対策を中心にワールドワイドかつ多数のコンサルティング実績を持ち、世界全体で約100の金融機関の間に人脈があります。資産規模100億円超えのクライアントに数多く対応してきたことから「日本一富裕層を知る税理士」というキャッチコピーで話題に。近年は働きやすい職場環境の普及活動にも意欲を見せており、これまでテレビ番組や日本経済新聞、Forbes JAPANなどさまざまなメディアにも登場しています。

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