2020年まで上昇してきた不動産価格が、新型コロナウイルス感染症拡大により下落しました。景気の減速や企業のテナントなどからの撤退、事業縮小が影を落とし、ネガティブなマインドが社会全体を覆っています。

不動産投資を始めようとしている方、あるいはこれから検討している方は、今後の行方が気になるのではないでしょうか。そこでこの記事では、コロナ禍における不動産投資の影響や現状を認識するとともに、不動産投資の今後について解説します。

コロナ禍が与える影響は？不動産投資をするのはあり？

ここでは、コロナ禍により不動産市場がどのような影響を受けたのかを解説します。平たくいえば「ダメージを負った」ことに間違いありませんが、だからこそ「不動産投資には良いタイミングだ」という捉える見方もあります。

新型コロナウイルス感染症が不動産投資に与える影響

新型コロナウイルス感染症の拡大により海外から富裕層を呼び込めず、不動産投資への需要が減少しました。また、飲食やアパレル、旅行代理店などは外出自粛やテレワークの影響が直撃し、売上を減らしています。大企業でさえ商業ビルから撤退しており、稼働していないテナントビルが増える可能性はますます高くなるかもしれません。

このような背景から不動産の需要は減少しており、不動産価格は下がり続ける可能性が高いでしょう。

コロナ禍による表面利回りの上昇

国内外ともに不動産投資ニーズが減少している現状を踏まえると、今後も不動産価格は下落に向かっていくでしょう。

一方、賃料は横ばいで推移しているため、表面利回りは上昇することになります。なぜなら、表面利回りは「賃料÷不動産価格」で計算されるためです。ここ数年、表面利率が下降傾向であったことを考えると、不動産価格の下落は投資家にとっては大きなチャンスだともいえます。

2020年まで不動産価格が上昇した理由

低迷していた不動産価格が2020年までに上昇した要因はさまざまです。ここでは、代表的な4つの影響を解説します。不動産投資の今後を考える上で、過去を振り返ることも大切です。未来に生かすためにも、次の4つは押さえておきましょう。

経済の活性化による影響

経済の活性化は不動産価格を決定する上で重要な要因です。第二次安倍政権下の経済政策、いわゆるアベノミクスの効果について賛否両論はあるものの、就任当時（2012年12月26日）1万230円であった日経平均株価は、2020年12月末には2万7,444円にまで上昇しました。

また、2012～2020年の間の震災復興により景気の回復をもたらし、日銀よる金融緩和策が後押しするかたちで不動産価格が上昇したのも見て取れます。

都市の再開発による影響

都市の再開発と不動産価格との関連性は密接です。再開発は都市の活性化につながり、学校や病院、ショッピングモールなどが建設され、利便性の向上に伴い不動産価格が上昇します。同時に、不動産に関わるさまざまな業者が活況となり、景気が好循環となる流れです。

2020年までの都市の再開発は、東京の都心部だけでなく、千葉や埼玉といった郊外まで実施したことが大きな特徴でした。

相続税対策による影響

2015年に相続税の基礎控除額の見直しなどの改正があり、資産を現金から評価額を少なく抑えらえる不動産にシフトする方が増えました。不動産の需要が増えたことは不動産価格の上昇の一因です。
今後も同じような傾向が続けば不動産価格は上昇すると考えられます。

節税のためにタワーマンションを購入している富裕層もいるため、課税を強化した場合、資産を不動産のまま保有するのか他の資産に換えるのかが注目される点です。

海外投資家の投資による影響

海外投資家の投資動向も目が離せません。いまや東京は海外の投資家から注目されている世界都市のひとつです。
なぜなら、世界の有名都市、例えばニューヨークやロンドン、香港と比較し不動産価格が割安なためです。不動産価格や賃料が比較的安定しているのに加え、利回りに期待できる点も大きいでしょう。

オリンピックを開催した東京は今後も海外投資家にとって魅力的な都市であり続ける見通しです。同時に日本における不動産の需要が高まり、結果として不動産価格は上昇していくことが予想できます。

コロナ禍でも不動産投資に注目したい理由

コロナ禍においてあらゆるものごとに自粛が付きものですが、不動産投資に関してはむしろ積極的な行動が必要です。なぜ、このタイミングで動く不動産投資家がいるのか、具体的な理由を詳しく解説します。

景気動向の影響は遅めであるため

不動産価格の変化と景気動向には関連性がありますが、不動産価格が景気動向とタイムリーに連動するわけではありません。景気が減速してから数か月経過した後に国民所得に反映され、その結果不動産を買い控え、不動産の需要がなくなるといった流れをたどります。

昨今はコロナの影響が弱まりつつあり、「不動産投資を始めるには遅かったのでは？」と考える方もいるかもしれませんが、遅くはありません。

上記のように数か月遅れで不動産市況に影響するため、遅れてやってくる不動産の底値で参入できれば有利に不動産投資を始められるでしょう。

金融機関は大きな打撃を受けていないため

コロナ禍の現状において、金融機関はリーマンショック時のような実体経済の破綻による金融システムのダメージを受けていません。むしろ日銀の財政出動や金融緩和などにより、金融機関は潤沢な資金をもって融資の推進を行っています。

将来的に、コロナ禍による実体経済の悪化が金融機関の経営に影響を及ぼす可能性は否定できません。しかし、金融機関の経営が安定している現在は不動産購入資金の調達を狙うチャンスといえるでしょう。

金融機関の低金利が続いているため

2013年より日本では低金利の状態が続いています。日銀総裁が金融緩和政策の維持を発表している現在、今後も低金利政策は継続されると考えられます。

投資家にとって、低金利状態は少ない自己資金でも不動産を手に入れられるチャンスです。毎月のローン返済も少なくて済み、資金効率の良い不動産投資を行えます。

不動産投資の今後の動きは？値動きや状況の変化

コロナ禍により、不動産投資を取り巻く状況に変化が見られます。今後の立ち回り方を考えるためにも、ニーズや値動きの変化はできるだけ正確に捉えたいものです。ここでは、不動産投資を検討する上で知っておきたい変化に着目しました。

価格の二極化

コロナ禍が不動産市場に影響を及ぼした結果、不動産価格が上昇した地域、下落した地域の差がはっきりと見て取れます。

例えば、一都三県の不動産価格は景気との連動が顕著で、特にタワーマンションといった高額で富裕層向け物件は不況の影響を大きく受ける様相です。

不動産の値動きはエリアによって色分けされつつあるので、一般的な不動産価格動向のみで判断しないことをおすすめします。

郊外エリアや地方の需要増

新型コロナウイルス感染症の蔓延は仕事のシステムをも変えました。例えばテレワークの普及により、不動産を購入する際の決定要因のひとつである「勤務先までの通勤時間」の優先順位が下がりました。

結果、同じ間取りであっても都心よりリーズナブルな価格で購入できる郊外エリアや地方の需要が増しています。今後もワークスペースが確保されている郊外・地方の住宅ニーズが高まる傾向にあります。

オンライン内見の利用者増

飛沫感染による拡大防止の観点から、不動産営業では対面に代わる新しい営業手法に工夫をこらしています。

そのひとつが接客のリモート化であり、内見は「オンライン内見」を実現できるようになりました。双方ともに現地に行かずとも商談でき、特に遠方からの利用者の利便性は向上しました。内見のしやすさは、賃貸・購入のしやすさに好ましい結果をもたらすと想像できます。

今後の不動産投資はどの物件が良い？

不動産投資を行うのに適したタイミングだとしても、どのような物件を選べばよいのか、目利きは容易ではありません。不動産投資の目的によっても答えは違うため一概にはいえませんが、ここでは「コロナ禍が残る近未来」を想定した上で、おすすめの物件の一例を紹介します。

アパート・マンション

アパート・マンションの賃貸経営は、近い将来でも相応の需要を見込めるでしょう。理由は、居住用の賃貸ニーズが突如減少することは基本的にないためです。

コロナ禍で不動産価格が下落傾向ではありますが、その下げ幅ほど家賃が変動するとは考えにくいでしょう。不動産価格の下落で表面利回りは上昇するため、エリアの選定さえ誤らなければ成功を期待できます。

商業ビルやオフィスビル

商業ビルとオフィスビルといった物件への投資は、現状は様子を見ることをおすすめします。入居者となる飲食業や旅行代理店、アパレルといった業種は、すでに撤退しているケースが多いためです。

近い将来もこの状態が継続している可能性は高いため、今のタイミングで積極的に選ぶ理由は少ないといえるでしょう。

ホテルや民泊

ホテルや民泊といった宿泊業への投資も、しばらくは様子見したほうが無難といえるでしょう。コロナ禍により旅行者の行き来が制限されている上、ワクチンの接種や新薬開発の遅延など、課題は山積みです。

ホテル・民泊への投資の目安は、外国からの入国制限が解除されること、あるいは都心部からの観光客が活発に地方に動けるようになることでしょう。

不動産投資の不安はネイチャーグループで解決を！

不動産投資はたくさんの種類がある上、物件ごとの市場を読む必要があるため、投資先やタイミングについて悩む方も多いでしょう。あやふやな知識で始めると失敗する恐れがあるため、しっかりとサポートできる専門家に相談することをおすすめします。

ネイチャーグループ（税理士法人ネイチャー・株式会社ネイチャーウェルスマネジメント）には経験豊富な資産運用や不動産投資のプロが在籍しており、懇切丁寧に対応を心掛けています。無料セミナーも開催しているので、ぜひお気軽にお問い合わせください。不動産投資の疑問や不安にもお答えいたします。

まとめ

コロナ禍において、不動産価格は下落傾向にあります。しかし、表面利回りが上昇している今を「投資を行うチャンス」だと捉える見方もできます。一定の需要のあるアパートやマンションであれば、エリア選定を誤らなければ勝機を見込めるでしょう。

不動産投資の今後や物件選び、投資戦略等でお困りの方は、ぜひネイチャーグループ（税理士法人ネイチャー・株式会社ネイチャーウェルスマネジメント）にご相談ください。有価証券や貯蓄性保険など、不動産以外の投資方法にも長けたプロが最適な提案を行います。

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芦田ジェームズ 敏之

【代表プロフィール】
資産規模100億円を超えるクライアントの案件を数多く抱えてきた異彩を放つ経歴から、「富裕層を熟知した税理士」として多数メディアに取り上げられている。培った知識、経験、技量を活かし、富裕層のみならず幅広いお客様に税金対策・資産運用をご提案している。
また、Mastercard®️最上位クラスで、富裕層を多く抱えるクレジットカードLUXURY CARDの 「ラグジュアリーカード・オフィシャルアンバサダー」に就任。日米税理士ライセンス保有。東京大学EMP・英国国立オックスフォード大学ELP修了。紺綬褒章受章。
現在は代表税理士を務める傍ら、英国国立ウェールズ大学経営大学院に在学中（MBA取得予定）。

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